【宅建業とは】わかりやすく解説！この1記事で完全攻略！思考整理シート無料配布

【解答：◯】

宅地の判定方法は3つです

ゆり

この3つは誦そらんじて言えるようにしておこう！

「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地、または建物を建てる目的で取引する土地をいいます。これは、全国どこの土地も全て同じです。

用途地域内の土地については、原則的に全部の土地が「宅地」にあたります。

しかし、例外として道路、公園、河川、広場及び水路に供せられている土地は宅地ではありません。

【解答： 】

用途地域内でも、道路、公園、水路、広場、河川に供せられる土地は宅地ではありません。

こういう問題は、2つの要素について聞かれているので、2つそれぞれについて判定しましょう！

前半部分は正しいけど、後半は誤っているので、結果的に  となります。

【解答： 　建物を建てる目的で取引される土地も宅地に含む】

宅地とは下記の❶〜❸のことをいいます。

問題文では❷が抜けている点が誤りです。

そして、宅地にあたるかどうかはこの❶〜❸で判断します。

現状は山林でも、将来的に切り開いて建物を建てる目的で取引をされるなら「宅地」として扱われます。

ゆり

地目も、現況もまだ山林だとしても、取引の目的が「建物を建てる」に決まっているなら宅地です。

【解答： 】

ゆり

この問題も、前半と後半に分けて判断する方が頭の中をスッキリ整理できます。

〜前半〜

「用途地域外の土地」となっているので、全国基準のみ適用になります。

つまり、❶建物が建っている土地　❷または建物を建てる目的で取引する土地（今現在建っていなくても）以外は宅地ではありません。

〜後半〜

「ソーラーパネルを設置する土地」とありますが、ソーラーパネルは「建物」ではありません。

建物の定義は、「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの〜」です。

しん

見ての通り、ソーラーパネルには屋根も柱も壁もありません。

したがって、「ソーラーパネルを設置するための土地」は、「宅地」ではありません。

「宅地以外の土地」の売買を媒介することは、「宅建業」に該当しません。そのため、Ａ社は免許は免許不要です。

【解答： 】

ズバリ、問題文そのままです。宅地とは、

❶建物が建っている土地
❷または建物を建てる目的で取引する土地（今現在建っていなくても）

例えば地目や現状は山林でも、将来的に切り開いて建物を建てる目的で取引をされるなら「宅地」として扱われます。

【解答： 】

準工業地域は、用途地域の一種です。用途地域内の土地は、原則「宅地」として扱われます。

※例外として、公園、広場、道路、水路、河川は含まない。

「資材置き場の用に供せれている土地」は例外にあたらないため、宅地です。

しん

建築資材置場…ってことは建物立ってないじゃーん！っていう思考に導く引っかけ問題です！気をつけて！

【解答： 】

本肢の土地は、工業専用地域は用途地域の一種です。用途地域内の土地は、原則「宅地」として扱われます。

※例外として、公園、広場、道路、水路、河川は含まない。

「建築資材置き場の用に供せれているもの」は例外にあたらないため、宅地です。

しん

1つ前の問題とそっくり！

ゆり

そっくり！と思って油断しないでね！流し読みはケアレスミスの元。そっくりな気がした時こそ注意して読み込みましょう！

【解答： 】

「用途地域外の土地」なので、下記の全国基準のみ適用されます。

❶建物が建っている土地
❷または建物を建てる目的で取引する土地（今現在建っていなくても）

本肢の土地は、倉庫の用に供されています。倉庫は建物でしょうか？

建物の定義は、「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの〜」です。

ゆり

「倉庫」と一言でいうと大小様々なものがありますが、明らかに「建物だ」といえるものが多く含まれます。

「倉庫は建物」という認識で大丈夫です。したがって、「用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの」は宅地です。

問題では、「宅地に該当しない」となっているので、解答は  となります。

この問題で間違えてしまったり、迷った人の中には、家庭用の物置やトランクルームと倉庫を混同している人もいるのではないでしょうか？

このような簡易的なものは、基本的に「倉庫」ではなく「物置」です。

しん

倉庫は建物！

【解答： 】

このタイプの問題は、人ごとに分けて判定していきましょう。

〜Cについて〜

「都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内」ということは、用途地域は設定されない場所です。

つまり全国基準のみ適用されます。建物もしくは建物を建てる目的で取引しない限り宅建業に当たりません。

Cさんは「山林」を「山林」として売却しているので、宅建業の免許は必要ありません。

ゆり

Cさんについては書いてあることが正しいので、 判定ですね。次、Dさんについて検討します。

〜Ｄについて〜

Dさんは、「宅地として分譲」です。宅地を「分譲する」ということは宅地を不特定多数に反復継続（10回）して売っているので、宅建業に該当します。

Ｄさんは、宅建業の免許を受けなければなりません。

Dさんについても、正しいことが書いてあるので、解答は です！

【解答： 　用途地域内は、農地でも宅地】

用途地域内にある土地は、例外を除いて全て宅地です。
例外：公園、広場、道路、水路、河川

現状が農地であっても、「例外」にはあたらないので、宅地として扱います。

【解答： 】

まず、対象の土地が宅地にあたるか判定します。

用途地域内にある土地は、例外を除いて全て宅地です。
例外：公園、広場、道路、水路、河川

駐車場用地は「例外」にあたらないので、「宅地」として扱います。

次に、Dさんの行為は「業」にあたるか判定します。

Ｄさんは、駐車場用地（宅地）を反復継続して売却しています。これは宅建業に該当する行為なので、Dさんは免許を受ける必要があります。

【解答： 　一部もでも建物として扱う】

「建物」には、建物の一部も含まれます。マンションやアパートの一室も「建物」と扱います。

ゆり

分譲マンションの一室を購入するのも取引！賃貸マンションの仲介も取引です！

今回の問題では、「建物の一部」宅地建物にあたるについて「売買の代理」取引にあたるを「業として」行っているので、宅建業にあたります。

【解答： 　公的な施設も建物にあたる】

宅建業法は、「建物」の定義を置いていませんが、建築基準法の「建築物」に関する定義を用いられます。

建築基準法の建築物の定義は、「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの〜」なので、問題文通りです。

ゆり

しかし、「学校、病院、官公庁施設等の公共的な施設を除く」なんてどこにも書いてません。

そのため、本問の公共施設も「建物」に含まれます。

「官公庁施設等の公共的な施設は建物には当たらない」とする点が誤りです。

【解答： 　免許を受ける必要がある】

「リゾートクラブ会員権」は、建物にあたります。

リゾートクラブ会員権とは？

ゆり

リゾートクラブ会員権とは、「別荘を持つ」ことと「ホテルに泊まる」ことの中間のような仕組みです。

別荘だと、自分が所有しているところしか利用できない。掃除や管理も必要。

会員権の場合は、例えば「ホテルの1部屋を14人でシェアする」つまり、1人あたり年26日間泊まれる。

しん

ホテルなので、清掃の必要はないし、別荘を所有するよりも割り勘してるのでお得。みたいなイメージです。

会員権の種類によっては、複数の系列ホテルを利用する権利を得られます。1か所だけじゃなくて気分で選べる！

リゾートクラブ会員権について、もっと具体的なイメージをつけたい人は実際の販売ページなどを見るとわかりやすいです。

東急ハーヴェストクラブや、エクシブが有名です。

本題に戻りますが、リゾートクラブ会員権は別荘を共同所有しているのと同じ感覚です。不動産登記もできるし、建物として扱います。

建物の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行うのだから、宅地建物取引業に該当します。

したがって、Ｄさんは、宅建業の免許を受ける必要があります。

【解答  】

ゆり

このタイプの問題は、前半と後半に分けてそれぞれ判定しましょう。

自ら貸主となる行為は、転貸借の場合も含め、宅建業に該当しません。

したがって、複数の建物を借り上げ、不特定多数の者に反復継続して転貸する行為も、免許不要です。

前半部分は誤ったことが書いてあります。

「自ら所有する建物を貸借する場合」これも自ら貸借なので、免許不要です。

後半部分は正しいことが書いてあります。

結論、前半部分が誤りなので、解答は となります。

【解答  】

自ら貸借契約の当事者となる行為は、「取引」に該当しません。

しん

「宅建業者が行っている」というのが引っかけポイントかもしれませんが、やっていることは個人大家さんなどと同じ「自ら貸借」です。

自ら貸主となる行為は、宅建業に該当しないため、 となります。

【解答  含まれる】

「貸主を代理して行う賃貸借契約の締結」は、建物の代理取引にあたるを複数回業にあたる行っているので、宅建業にあたります。

「入居者の募集」自体は、免許がなくてもできますが、今回のように宅建業にあたるケースでは、募集をする際も宅建業の規制を受けます。

「入居者からの苦情・要望の受付」や「入居者が退去した後の清掃」は、宅建業とは関係ありません。

しん

苦情や要望の受付、清掃なら免許不要なので、業務内容によっては宅建業の免許を持たない管理業者も存在します。

本問の場合は、代理で賃貸借契約の締結を行っているので、宅建業にあたります。

【解答  】

自ら所有する土地を貸しているだけなので、自ら貸借。宅建業にあたりません。

土地を区分したり、建築したりと、色々やってるので業者感でてますが、区分するのも建築するのも宅建業とは無関係です。

宅建業が適用されるのは、「宅地建物の取引を行として行う」場合のみ。

自ら貸借は取引にあたらないので、本ケースは免許不要です。

【解答  　受ける必要はない】

Ｂ社が行っているのは、自社ビルのテナント募集、つまり、自ら貸主となる行為です。

「取引」に該当しません。したがって、Ｂ社は、宅建業の免許を受ける必要がありません。

【解答： 　受ける必要はない】

複数の人が出てくる場合は、念の為人ごとに切り分けて検討しましょう。

〜Aさん〜

Ａさんは自己所有のビルをＢに賃貸しているだけです。自ら貸借なので「取引」にあたりません。したがって、Aさんは免許不要です。

〜Ｂさん〜

BさんAさんから借りているビルを転貸しています。自ら貸主となる行為は、転貸の場合も含め、宅建業に該当しません。

Bさんも免許不要です。

したがって、ＡさんもＢさんも、免許は不要なので、正しいことが書いてあります。解答は となります。

【解答： 　受ける必要がある】

ゆり

代理や媒介の業者が挟まっても、取引の効果は本人に帰属します。

つまり、Dさん本人が不特定多数の者に反復継続して分譲していることになります。

不特定多数の者に反復継続して分譲する行為は宅建業にあたります。

したがって、Dさんは免許を受ける必要があります。

【解答： 　受ける必要がある】

国や地方公共団体が宅建業を営む場合には、免許は不要です。しかし、取引の相手方まで免許不要になるわけではありません。

しん

宅地建物の「売買・交換」は取引にあたります。売るだけではなく、買う行為も「取引」にあたるということです。

Eさんは、「宅地の購入を反復継続して行っている」ので、宅建業の免許を受ける必要があります。

【解答： 　受ける必要がある】

目的が借金返済であっても関係ありません。

Fさんは、自己所有の宅地を不特定多数の者に反復継続して売却するのですから、宅建業に該当します。したがって、宅建業の免許を受ける必要があります。

【解答： 　Cは免許を受ける必要はない】

Ｃさんは、自分の所有地を賃貸しているだけなので、自ら貸主になる行為なので、宅建業にあたりません。

したがって、免許不要となります。

【解答： 　2人とも受ける必要はない】

複数人出てくる場合は、それぞれ検討しましょう。

〜Eさん〜

Eさんは自己所有のビルを賃貸しているだけなので、自ら貸主になっているだけです。取引に当たらないため、免許不要です。

〜Fさん〜

Fさんは、借りているビルを転貸しています。転貸だとしても、自ら貸主になっているにすぎないので「取引」にあたらないため、免許不要です。

結論、2人とも免許を受ける必要なありません。

【解答： 】

ゆり

管理業者だからといって、免許不要になる例外はありません。普通に宅建業の規定をあてはめていきましょう。

貸借の媒介は「取引」に該当します。本問では建物の媒介を反復継続して営んでいることになるので、宅建業に該当します。

したがって、本問の管理業者は、宅建業の免許を受ける必要があります。

【解答： 】

複数の登場人物がいる場合、それぞれ分けて検討しましょう。

〜Bさん〜

Ｂは自己所有のマンションを賃貸する貸主になるだけなので、自ら貸主ということです。免許は不要です。

〜Cさん〜

Cさんは、Bさんの所有する建物（C本人のではない他人のもの）について、募集および契約を行うので、自ら貸主にはあたりません。

建物の取引を反復継続して行うことになるので、宅建業の免許が必要です。

〜Dさん〜

Dさんは委託を受けてマンションの管理をしているだけです。管理業務は宅建業にあたらないので、Dさんは免許不要です。

結論、免許が必要なのはCさんのみ、BさんDさんは免許不要です。問題文の通りなので、解答は となります。

【解答： 】

建設業者は免許不要の特例にあたりません。

ゆり

なんか特別感醸しだしてますが、惑わされずに普通に検討しましょう。

建物の敷地に供せられる土地（＝宅地）の売買を反復継続してあっせんする行為は、宅建業に該当します。

したがって、Ｆは、免許を受ける必要があります。

【解答： 】

「競売で取得する」ことは、特に何の例外にもあたりません。

代理の業者を挟んでも、効果は本人に帰属します。Aさん本人が不特定多数の者に対して分譲を行なっていることになります。

これは、宅建業に該当するので、免許を受ける必要があります。

【解答： 　代理で売却を繰り返すのは免許が必要】

国や地方公共団体が行う行為に対しては宅建業法の適用はありません。

しかし、代理や媒介で絡む業者まで特例扱いにはなりません。

土地区画整理事業により造成された宅地であることも、特に関係ありません。

Ａさんは、甲市の代理として、宅地を売却する行為を繰り返し行っているので、宅建業に該当し、免許を受ける必要があります。

【解答： 】

「競売により取得した」ことは、特に何の例外にもあたりません。

媒介の業者を挟んでも、効果は本人に帰属します。Aさん本人が複数の宅地の売却を繰り返し行うことになります。

これは、宅建業に該当するので、Aさんは免許を受ける必要があります。

【解答： 】

Ａは、転貸を繰り返していることになりますが、自ら貸主となる行為は転貸だとしても宅建業に該当しません。

依頼を受けた業者は「建物の媒介を繰り返している」ので免許が必要ですが、Aさんは免許不要です。

【解答： 】

この問題も、複数人出てくるのでそれぞれ分けて検討しましょう。

〜Ｅさん〜

Ｅさんがしているのは、土地を駐車場として賃貸することです。「自ら貸主」は「宅建業」に該当しません。したがって、Ｅさんは免許を受ける必要はないです。

〜Ｆさん〜

Ｆさんは、駐車場ビル（建物）を10棟売却しています。

媒介の業者を挟んでも、効果は本人に帰属するので、Fさん本人が建物の売却を反復継続して行なっていることになります。

これは宅建業に該当するので、Ｆさんは宅建業の免許が必要です。

〜Ｇさん〜

Ｇさんは、Ｆの駐車場ビル（建物）の売却を媒介しています。建物の媒介を反復継続して行うので、宅建業に該当します。

Ｇさんは、宅建業の免許が必要です。

【解答： 】

Ｂさんは、結論として宅地を分譲しています。

販売代理を依頼したとしても、効果は本人に帰属するので、Bさん本人が行ったのと同じことです。

宅地を分譲する行為は、宅建業に該当するので、Bさんは免許を受ける必要があります。

【解答：×】
Ａは自ら所有する農地を宅地に転用して不特定多数に売却する売主である。
したがって、Ａは宅地建物取引業の免許を必要とする（宅建業法２条１号・２号）。
宅建業者に媒介を依頼するからといって、自らが売主であることに変わりはない。

【解答：×】

【Ａについて】

Ａがしているのは、自己所有のマンションを一括してＢに売却する行為である。売買を反復・継続しているわけではないから、「宅建業」ということはできない。

したがって、Ａは免許を必要としない。

【Ｂについて】

Ｂがしているのは、自己所有のマンションを業として賃貸することであるが、このような「自ら貸主」となる行為は「宅建業」に当てはまらない（宅建業法２条２号）。

したがって、Ｂは免許を必要としない。

【解答：×】

Ｆは、土地付き住宅を分譲している。これは、宅建業に該当するから（宅建業法２条２号）、Ｆは、免許を必要とする。

このことは、分譲の相手が公益法人に限定される場合でも、全く同じである。したがって、Ｆは、免許を必要とする。

【解答：×】

【宅地にあたるか】

用途地域内の土地は現在農地であろうとも宅建業法上の「宅地」にあたる（宅建業法２条１号）。

【宅建「業」にあたるか】

Ｅは、自己所有の農地を区画割りして反復継続して売却している。これは宅建業に該当する行為である（宅建業法２条１号）。

【相手が公益法人】

売却の相手が公益法人のみであったとしても、宅建業でなくなるわけではない。

以上より、Ｅの行為は宅地建物取引業にあたり、免許を必要とする。

【解答： 　免許が必要】

農業協同組合だからといって、免許不要の特例にはあたりません。

宅地の売却に関する販売代理を業として行うので、宅建業に該当します。農業協同組合は、免許を受ける必要があります。

ゆり

免許不要の特例が適用されるのは以下の団体です！

しん

農業組合は該当しないので、宅建業に該当する行為を行うには免許が必要です。

【解答：◯】

国及び地方公共団体には宅建業法が適用されない（宅建業法78条１項）。

さらに、独立行政法人都市再生機構は国とみなされ（独立行政法人都市再生機構法42条、令34条１項４号）、地方住宅供給公社は地方公共団体とみなされる（地方住宅供給公社法47条、令２条１項４号）。

したがって、甲県住宅供給公社Ｄは、甲県であるとみなされ、宅建業法の適用を受けないから、Ｄは免許を受ける必要はない。

【解答：×】
一団の宅地を分譲する行為は、宅建業に該当する（宅建業法２条２号）。学校法人や宗教法人だからといって、例外的な扱いがされることはない。したがって、Ｇだけでなく、Ｈも、宅建業の免許を必要とする。
※宅建業法が適用されないのは、国・地方公共団体や、それらと同視される都市再生機構、地方住宅供給公社に限られる（宅建業法78条１項）。

【解説：◯】
信託業法３条の免許を受けた信託会社は、宅建業の免許を受ける必要はありません。国土交通大臣に届け出るだけで宅建業を適法に営むことができます（宅建業法77条１項～３項）。
※信託会社に適用されないのは、免許に関する規定だけであり、その他の規定は通常の 宅建業者と同様に適用されます（宅建業法77条２項）。例えば、営業保証金の供託又は保証協会への加入が必要ですし、監督処分を受けることもあります。

【解答：×】
国や地方公共団体が宅建業を営む場合には免許は不要である（宅建業法78条１項）。
しかし、Ｆは甲県の依頼を受けて販売を代理しているのであって、甲県自体ではない。したがって、Ｆの行為は宅地建物取引業にあたり、免許を必要とする（宅建業法２条２号）。

【解答：×】
「住宅用地」は、「宅地」に該当します。「宅地」を分譲することは、「宅建業」に該当します（宅建業法２条２号）。したがって、Ｂ社には、免許が必要です（同法３条１項）。
※「土地区画整理事業の換地処分により取得した換地」であることは、結論と何の関係もありません。「競売により取得した宅地」という言い回しが頻出ですが、これも同じこと。「何だか特別扱いがありそう」と受験生をヒッカケようとしているだけで、記述に意味はありません。冷静に無視！

【解答： 　受ける必要がある】
建設業者は免許不要の特例にあたりません。
なんか特別感醸しだしてますが、惑わされずに普通に検討しましょう。
不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする行為は、宅建業に該当します。
したがって、Cは、免許を受ける必要があります。

【解答：】
住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当します（宅建業法２条２号）。したがって、本肢の社会福祉法人は、宅建業の免許を受ける必要があります（同法３条１項）。
※社会福祉法人だからといって、特別な扱いはありません。

【解答：×】
■「宅地」とは
（肢１の表参照。）
住宅を建築するための土地は、「宅地」に該当します（宅建業法２条１号）。
■国や地方公共団体の扱い
国や地方公共団体が宅建業を営む場合には、免許は不要です。これらの者には、そもそも宅建業法が適用されないからです（宅建業法78条１項）。
しかし、Ｄ社は、地方公共団体と定住希望者との「売買契約」を「媒介」しているだけです。Ｄ社が地方公共団体と扱われるわけではありません。
「売買」の「媒介」は「取引」の一種です（「はじめに」の表参照）。Ｄ社の行為は宅建業にあたるため（同法２条２号）、免許が必要です（同法３条１項）。

【解答： 】

破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行うのであれば、免許不要の特例に該当します。

しかし、その媒介を依頼されたEは特例にあたりません。

建物の売却の媒介を反復継続して行うので、Eは免許が必要です。

ゆり

免許不要の特例に該当するのは下記の団体ですが、あくまで本人たちだけ！媒介や代理をする人、相手方は宅建業を行うのであれば免許が必要となります。