■ 宅建士の登録の移転や登録の変更がごちゃごちゃ
■ 宅建業者の要件と混ざってわからなくなる
■ ポイントは理解した気がするけど、なんか曖昧…

「宅建士の登録の移転」や「変更の登録」など…そっくりな単語がごちゃごちゃで覚えるの難しいですよね。

「登録の移転」や「変更の登録」は、時系列を意識して理解しましょう。

私は時系列順に理解した知識を整理して、「セルフティーチング」を行うことで、「登録の移転」や「変更の登録」を完全マスターしました。

ゆり

この範囲実は、知識の整理がきれば面倒な暗記項目は少ないです。

この記事では、「宅地建物取引士」の範囲に絞って、重要ポイントの覚え方や知識を整理する方法をお伝えしています。

身近な例に置き換えてわかりやすく説明するので、この記事を読むと80％〜90％の理解度で伸び悩んでいた人も100％を目指せるようになりますよ！

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 宅建試験4度の不合格を経て5度目の受験で合格
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宅地建物取引士 全体像を確認

宅建士に関する範囲を学習する上で重要なのは時系列です。

「今どのタイミングの話をしているのか？」を、常に意識して覚えていきましょう。

ゆり

それぞれの重要ポイントをおさらいしつつ、時系列や流れも頭に入れるようにしましょう！

＼試験合格から実務までの流れ／

宅建試験に合格しただけでは宅建士として働くことはできません。

宅建士登録をして、宅建士証を交付されて初めて宅建士としての事務を行なうことができます。

それぞれ、流れに沿って重要ポイントのまとめと覚え方の解説、ややこしいポイントの対比をしていきます！

宅建士の登録基準

＼この部分の話し！／

宅建士として働くには、【宅建士登録→宅建士証の交付】が必要ですが、一定の事由に違反する人は宅建士登録ができません。

さらに、宅建士として働いている最中に基準に違反すると宅建士証を返納することになります。

ゆり

下記の内容にあてはまる場合は、宅建士登録ができません。

宅建士の登録基準は、宅建業者の欠格事由とほぼ同じです。違いのあるところを中心に覚えましょう。全部で11項目ですが、このように細分化すると覚えやすいです。

①〜③　単純に本人に問題がある場合
④〜⑤　悪いやつ5年シリーズ
⑥〜⑧　取り消し・聴聞5年シリーズ
⑨〜⑪　宅建士だけのやつ

年数はすべて「5年」なので、ここはすぐ覚えると思います。ややこしいのは「いつから5年なのか」です。「いつから」の部分を頑張って覚えてください。

違いがあるのは「③未成年」の場合と、⑨〜⑪宅建士の登録消除や事務禁止についてだけです！

注意ポイント①
未成年

【宅建業者の欠格事由】
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は法定代理人が基準
  
【宅建士の登録基準】
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は登録不可（法定代理人は関係ない）

---

どちらの場合も成年者と同一の行為能力を有する未成年者は本人が基準

ゆり

宅建業者としては、親が責任持つなら未成年でも働いてOK。宅建士としては、親が見てようが未成年なら不可です。

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実務経験と登録実務講習

上記の登録基準をクリアしている人が全員、すぐに宅建士登録できるわけではありません。下記のどちらかが必要です。

• 2年以上の実務経験
• 大臣の登録を受けた登録実務講習の受講

2年間宅建業に従事している人は現場を知ってるよね！経験の少ない人は実務経験を補うための講習を受けてね！ってことになっています。

引っ掛けポイントとしては、このあと解説する「知事の指定する法定講習」との混同です。

ややこしいですが、初めて登録するときに必要な方が大臣！その後は知事！と覚えましょう。講習以外の変更登録や死亡等の届出も、宅建士登録後は基本的に全て知事に申請や届出となります。

ゆり

大臣は知事より偉いので。会社で例えると、入社のときは社長の許可も要るけど、その後の細々したことは直属の上司決済ですってイメージ！

宅建士登録簿の記載事項と変更の登録

＼この部分の話し！／

無事、登録基準をクリアすると宅建士登録が可能です。登録の申請は受験地の知事に対して行います。

ゆり

東京で合格した人は東京都知事、北海道で合格した人は北海道知事！

宅建士登録をすると、宅建士資格登録簿に下記の内容が登録されます。
※右の列は「宅建業者名簿」の内容です。似ているので対比して覚えると暗記を省エネできます！

最初に登録された内容から、変更があった場合は遅滞なく「変更の登録」と「宅建士証の書き換え交付」を行います。

ゆり

登録している知事に届出をして変更の登録をするよ！

変更の登録は、「宅建士登録をしているだけで宅建士証を持っていない人」や「事務禁止処分中の宅建士」も遅滞なく行わなければなりません。

「変更の登録」が必要なのは上記表の①〜⑤です。

さらに、宅建士証の書き換え交付が必要なのは、氏名・住所の変更があったときのみです。

なぜなら他の項目は宅建士証に書いていないから。

旧姓入れたい人は名字と名前の間に［］で入ります。私も入れてます。

登録の移転

＼この部分の話し！／

登録している都道府県を移転する制度が「登録の移転」です。

ゆり

変更とか、何かと手続きがあるときは登録している都道府県に対して届出をするので、近いとこがいいですよね。

実際、ほとんどの手続きは郵送で完結します。しかし、法定講習だけは実際に講習を受けに行く必要があります。

法定講習を受けられる場所は基本的に登録している都道府県内です。（オンラインで受講できる都道府県も一部あります。）

法定講習とは、5年に一度宅建士証を更新する前に受講する講習です。法改正や、基本知識の確認などが行われます。

しん

自動車免許の更新みたいなもんですね。

ゆり

オンラインで講習を受けられて、手続きも郵送でOKな都道府県なら移転する意味はあまりないかも！宅建士は全国どこでも働けます！

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注意ポイント①
移転事由

登録の移転は、登録外の都道府県の事務所に従事しようとするとき（または従事しているとき）に申請可能です。

実例

• 転職や転勤で、勤務先が登録都道府県外だった場合
  →移転OK
• 引越しをして登録都道府県外に住むことになったが、勤務先は変わっていない
  →移転NG
• 転職と同時に引越しをして登録都道府県外に住むことになったが、転職先の事務所は登録都道府県内
  →移転NG

ゆり

従事する事務所の所在地と登録都道府県が相違するときだけ、移転可能です！自分の住所は関係ない！

ちなみに、上記の実例の場合「登録の移転」は任意ですが、転職の場合は「従事する宅建業者の名称・商号・免許番号」が変わるので「登録の変更」が遅滞なく必須。

転職や引越しの場合は「従事する宅建業者の名称・商号・免許番号」と「住所」が変わるので「登録の変更」と「宅建士証の書き換え」が遅滞なく必須となります。

死亡等の届出

＼この部分の話し！／

下記の事由が発生した場合、30日以内に登録先の知事へ届出が必要です。

「①死亡」以外の②〜⑦は宅建士の登録基準を満たさなくなったときです。あわせて覚えると項目自体は簡単に覚えられるはず。

届出義務者と届出期限は宅建業者の「廃業等の届出」と混同しやすいのですが、「宅建士は個人だから死亡と心身の故障以外は本人」と覚えるとシンプルです。

死亡の場合、自分で届出なんて無理ですし相続人がすぐに死亡を知ることができない場合も想定されるため「知った日から30日」。
心身の故障は度合いによっては本人が手続きできる場合と出来ない場合があるので、法定代理人と同居の家族もありです。

宅建士証に伴う義務と罰則

＼この部分の話し！／

宅建士証に伴う義務と罰則は、宅建士証を受け取ったあとの実務に関するお話です。宅建士が宅建士証を提示して事務を行うには決まりがあります。

決まりを破ると、罰則もあるので義務と罰則をセットで覚えましょう。

特に語呂合わせとかで覚えるまでもないです。「10万円以下の科料」という数字だけ覚えて、あとは状況を想像すると常識の範囲でインプットできます。

宅建士証の更新

＼この部分の話し！／

宅建士として働いていく上で、5年に1回宅建士証の更新が必要です。

更新の際には、この5年間であった法改正などを中心に、宅建士として必要な内容を確認する「法定講習」を受講する必要があります。

ゆり

自動車運転免許の更新と似てますね！

法定講習は各都道府県知事が指定する講習で、基本的にはその都道府県内で行われます。時期が近くなると、更新のお知らせハガキが登録している住所に届きます。

このお知らせを確実に受け取るためにも、住所に変更があれば「変更の登録」が必要というわけです。

転勤や転職で、実際に働いている都道府県と宅建士登録している都道府県が違っても、登録している都道府県が指定する講習を受講しなければなりません。

現在の勤務先がある都道府県での講習を希望するなら、事前に「登録の移転」をしておきましょう。

ゆり

都道府県によってはオンラインで法定講習を受けられる場合もあります！事前に調べておくと安心です！

宅地建物取引士の範囲はセルフティーチングがおすすめ！

セルフティーチングとは学んだことを話し言葉でアウトプットする作業のことです。

「実際に声に出して人に話す」のが一番効果的ですが、毎回勉強に付き合ってくれるパートナーを見つけるのは大変なので「脳内でイメージする」だけでも効果があります。

自分で自分に教えるようにイメージしてもいいですし、誰かを思い浮かべて話すイメトレでもOKです。

ゆり

私は旦那に説明する様子を毎回脳内でイメージしてセルフティーチングを行い、聞いてくれる雰囲気のときには実際に話して聞いてもらうこともありました！

実際に誰かに話すと質問が返ってきたりするので、その質問に答えることでさらに細かい知識のアウトプットが可能です！

＼タップで拡大できます／

この図はアメリカ国立訓練研究所の研究で提唱された「ラーニングピラミッド」を私なりに宅建の学習に落とし込んだものです。

ラーニングピラミッドとは、ただ受けるだけの受動的な勉強よりも、自ら行動する能動的な勉強のほうが学習の定着率がいいことを表します。

日本の教育現場でも教員向けのセミナーなどで取り上げられることが多い理論です。

ゆり

理解していないと教えられないので、理解度のチェックにもなりますよ！

ちなみに、セルフティーチングを脳内で行うには道具は必要ありません。手が塞がっていてもいつでもどこでもできます。

私はよく、家事をしながら、シャワーを浴びながら、ドライヤーをかけながら、子供の授乳をしながら脳内セルフティーチングを行っていました。

まとめ｜宅建士登録は時系列を意識して知識の整理！

今回説明の際に使用したフローチャートを見ながら、各重要ポイントを確認すると知識の整理ができます。

宅建士登録の範囲は、ちょっとした細かい数字を覚える必要はありますが、試験でつつかれるのは数字よりもそれぞれの制度を混同した下記のような引っ掛けです。

それぞれ、身近な例で具体的にイメージした上でセルフティーチングを行うと正しい知識の定着ができて、自分の中の常識としてインプットできますよ！

直前期の確認や詰め込みでも、十分点数に影響するので受験会場に行く移動時間もセルフティーチングを行いましょう！ぜひ参考にしてください。

■ 宅建業者の欠格事由がごちゃごちゃ…
■ いつも引っ掛け問題で間違える…
■ なんとなく解けるけど、知識が定着してる手応えがない…

宅建業者の欠格事由に関する問題は、苦手意識を感じたり「なんとなく解けるけど、自信はない…」という状態の人が多いと思います。

そうなってしまう原因は、欠格事由は似たような項目が多かったり、細かくてややこしい引っ掛け問題が多く出題されるからです。

私は、欠格事由の表を丸暗記することで知識を理解・整理してどんな細かい問題が出題されても対応できるようになりました。

「何だ丸暗記か…」と思われるかもしれませんが、欠格事由に関しては理解したあとに暗記するしか対策はありません。

この記事では、私が何度も試行錯誤した結果一番効果を得られた欠格事由の暗記法をご紹介しています。この記事を読めば、欠格事由の暗記を楽に進められるようになり合格に1歩近づきます！

記事の終わりでは、暗記に使える表やツールを無料ダウンロードできます。ぜひ活用してください！

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宅建業者
欠格事由の覚え方

まず、暗記の必要がある欠格事由の項目は全部で14項目です。この中で、さらに細かい知識も補完していく必要がありますが、一先ずこの14項目を覚える方法をご紹介します。

＼14項目を細分化して覚える！／

①〜③　単純に本人に問題がある場合
④〜⑥　悪いやつ5年シリーズ
⑦〜⑨　取り消し・聴聞5年シリーズ
⑩〜⑪　本人以外に問題がある場合
⑫〜⑭　その他

このようになるべく細かく分けると暗記しやすいです。全部で14項目と思うと絶望的なボリュームに感じますが、2〜3項目が5セットだと知識の整理もできて暗記も楽になりますよ！

注意ポイント③
政令使用人

⑨の場合政令使用人はセーフ
  
⑪の場合政令使用人もアウト

なぜなら、⑨は会社の方針で免許取り消しになるので役員に責任はあるが政令使用人（支店長）の責任は少ないと言えます。
⑪の場合は、政令使用人個人の属性や過去の罪が原因なので本人がアウト。

ゆり

政令使用人がいまいちしっくりこない人は、自分の会社や他の大手企業などに置き換えてみるとわかります。

役員は取締役やCEO、各部門の責任者など、例えば本社が東京にある会社なら地方の一般社員は会う機会もない雲の上の存在。

一方政令使用人は支店長なので、例えば札幌支店の店長とか新宿支店の店長とかそんな感じ。

現場の責任者として問題のある人は置けないということで個人の犯罪歴や破産の有無などに縛りはありますが、あくまで経営方針には口出しできないサラリーマンです。

【覚え歌】で暗記の労力を削減！

前章の表の中でも、⑤の「どんな犯罪でも禁錮以上の刑」と「一定の犯罪により罰金刑」この2つはとても混同しやすいので、本試験でも毎年引っ掛けポイントとしてよく出題されます。

一定の犯罪
宅建業法違反、暴力団防止法、傷害罪、傷害現場助勢罪、暴行罪、暴力行為処罰法、凶器準備集合結集罪、脅迫罪、背任罪

宅建業に直接関わりのある宅建業法違反と暴力的な犯罪や背任罪（詐欺など）は特別一段階厳しい処置になっています。

例えば、道路交通法違反や窃盗罪などで判決が軽い場合は罰金刑になる可能性があります。その場合は上記「一定の犯罪」に含まれないので宅建免許に影響はありません。

ゆり

欠格事由の犯罪の種類については混同しやすいですが、YouTubeで有名な宅建講師棚田先生の覚え歌で簡単に覚えることができます！

カルメン前奏曲

緊張しすぎて、宅配業者ぶん殴って罰金　５年

業法、暴対、傷害、暴行、凶器、脅迫、背任

引用元：棚田行政書士の不動産大学

禁錮 懲役 死刑　 宅建業 背任罪　 暴力的犯罪
緊　張 しすぎて　宅　　配業者　ぶん殴って罰金　５年

業法 暴対 傷害　　　　
宅建業法違反、暴対法、傷害罪、傷害現場助勢罪

暴行 凶器　　　　　　　　　脅迫　　 背任
暴行罪、暴力行為処罰法、凶器準備集合結集罪、脅迫罪、背任罪

欠格事由すべてをカバーできるわけではありませんが、一番暗記容量の多い部分を歌で覚えられるので、かなり脳の負担が少なくなります！

一緒に覚えたい周辺知識
宅建士の登録基準

宅建業者の欠格事由とリンクしている周辺知識として、「宅建士の登録基準」があります。被っている部分が多いので、混同しないように気をつけて一緒に覚えると暗記の省エネになります！

1章目で解説した「欠格事由」は宅建業者が免許を保持して営業するためにクリアしなくてはいけない最低条件。

「宅建士の登録基準」は、宅建士個人が宅建士として仕事をするための宅建士登録の条件です。

宅建業者の欠格事由に③と⑨〜⑪が追加になります。殆ど同じなので、一緒に覚えてしまうと暗記の省エネになりますよ！

宅建業者の欠格事由でも出てきた⑥と、宅建士の登録基準で追加の⑨はほぼ同じです。

注意ポイント①
未成年

【宅建業者の欠格事由】
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は法定代理人が基準
  
【宅建士の登録基準】
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は登録不可（法定代理人は関係ない）

---

どちらの場合も成年者と同一の行為能力を有する未成年者は本人が基準

ゆり

宅建業者としては、親が責任持つなら未成年でも働いてOK。宅建士としては、親が見てようが未成年なら不可です。

究極のアウトプット法
白紙再現がおすすめ！

残念ながら、宅建業者の欠格事由の範囲は表のすべてを覚えるために有効な暗記語呂合わせや覚え歌がありません。

ですが、表の暗記をするとしないとでは問題を解く際の安定感がまるで違います。

おすすめの暗記法は「白紙再現法」です。これはかなりの力技ですが、一番効果があるので私は宅建試験の色んな範囲で活用していました。

ゆり

力技なので正直しんどいですが、確実に暗記できるし成果もわかりやすいです！私はこの方法で色んな範囲を乗り切りました。

白紙再現法のやり方

• 暗記項目を覚える（インプット）
• 白紙の紙に書く（アウトプット）

白紙再現法は①と②をひたすら繰り返すだけのとても単純な暗記法です。インプットしたことを書けなかったら覚えていない証拠、「覚えたつもりになっている」だけです。

この「覚えたつもり」「できたつもり」の積み重ねが点数に現れます。1つ1つを完璧にして「つもり」を減らし、小さな完璧を積み重ねることが一番大切です。

学生の頃、英単語や漢字を覚えるためには「とにかくノートに繰り返し書く」ことが主な勉強法だったはず。繰り返し「思い出して書く」という作業が記憶の定着には最も効果的なんです。

1からアウトプットできるようになればいいので紙とペンでもOK、スマホやPCに打ち込みでもOKです！

何も見ないで白紙に完璧にアウトプットできるようになるまで繰り返します。一度できてもすぐに忘れるので、定期的にインプット→アウトプットを繰り返します。

日々の学習は問題演習が中心になると思いますが、その前に暗記作業を行うのが一番効果的。

暗記した知識を使って問題を解くことで、さらにアウトプットを強化できるからです。その他、日常のスキマ時間を活用しましょう。

ゆり

スキマ時間にスマホのメモアプリにアウトプットするだけでもOK！ところどころ予測変換で出るようになっちゃいますが、やらないより100倍マシです！

おすすめの勉強ルーティーン

• インプット（講義動画やテキスト）
• 表や重要ポイントの暗記
• アウトプット（白紙再現法、セルフティーチング）
• アウトプット（問題演習）
• 答え合わせや復習

白紙再現法を行うにあたって、最初から白紙がしんどいな…と思う人は、まずは一部を隠した表で穴埋めから始めるのもありですよ！

ゆり

1章でご紹介した欠格事由の表を無料でダウンロードできるので活用してください！

完全な白紙バージョンと穴埋めバージョン、全て記載されたバージョンの3パターンご用意しました。

印刷して直接書き込むのもありですし、見ながらノートに書くでもやりやすい方法で大丈夫です。ただ紙に書きなぐるだけでも白紙再現できれば効果はあります。

まとめ
欠格事由の覚え方は細分化して白紙再現！

宅建業者の欠格事由は一部、棚田先生の覚え歌で対処可能ですが、基本的には丸暗記で頑張るしかありません。

丸暗記を否定する意見もありますが、理解したことを暗記するのも暗記のうちなので、結局勉強とは「覚える」ことなので暗記です。

暗記をコスパよく行うためには、情報を細分化することと、何度も反復することが大切です。宅建業者の欠格事由全14項目は5つの種類に細分化できます。

白紙再現は最も効果のある暗記法です。インプットするだけでは「理解したつもり」「覚えたつもり」になるだけです。100％覚えていなければ白紙再現はできません。

徹底的にアウトプットして「つもり」を排除しましょう！

ゆり

脳がちぎれるまで必死に暗記すると必ず成果が現れます！暗記から逃げないで！頑張りましょう！

■ 報酬額の計算がわからない…
■ そもそも計算が嫌いで苦手意識がある…
■ 過去問が少ないから答えを覚えてしまった、でもまだ曖昧…

宅建業法の範囲から毎年1問必ず出題される【報酬額に関する問題】複雑な計算問題が出題されることも多いし、みんな苦手ですよね。

ゆり

私も数字が苦手なタイプ…。
報酬計算は、重要分野なのに捨ててしまおうか何度も悩みました…。

しかし、報酬額の計算は一度マスターしてしまうと一気に得意分野にできるラッキー科目です！

多くの人が報酬額の計算に苦手意識を感じる理由は2つ。

• 手順を理解できていない
• 大きな数字の計算に慣れていない

この記事では、私が受験生時代に報酬額の計算で困ったことを中心に知識を整理し、報酬額の計算についてわかりやすくお伝えしています。

この記事を読むと、苦手だった報酬額の計算が得意分野になりますよ！

直前期からの詰め込みでも十分間に合います。ぜひ参考にしてください！

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報酬額の計算に必須！速算式の覚え方

報酬額の計算は、売買・交換の場合と賃貸の場合で計算方法がことなります。

ゆり

まずは売買・交換の場合に使用する公式（速算式）の覚え方を解説していきます。

交換の場合は交換する土地・建物の価格のどちらか高い方を計算に使用できます。

この式は報酬額を計算するための速算式です。本来の報酬額の計算はもう少しややこしいのですが、速算式を使うと簡単に計算できます。

▼をタップで確認できます 

本来の計算方式
※試験には関係ない豆知識です、覚える必要ありません。気になる人だけどうぞ！

本来は、1,000万円の土地だとしたら1,000万円で計算せずに、それぞれ該当する料率にしたがって計算します。

• 200万円以下の部分＝価格×5％
• 200万円超〜400万円以下の部分＝価格×4％
• 400万円超〜の部分＝価格×3％

1,000万円を料率に従って計算するとこうなります。

• 200万円以下の部分
  →200万円×5％＝10万円
• 200万円超〜400万円以下の部分
  →200万円×4％＝8万円
• 400万円超〜の部分
  →600万円×3％＝18万円

この3つに分けて3回計算し、3つの答えを合計します。

10万円+8万円+18万円＝36万円
報酬額は36万円です。

でも、いちいち分解して計算してまた足し戻すなんて面倒くさい…。
ということで速算式があります。

速算式だと、1,000万円は400万円超〜なので「価格×3％＋6万円」ですよね。

1,000万円×3％＝30万円
これだと上記の計算式に比べて6万円足りません。

この差額を調整するために6万円を足します。

1,000万円×3％＝30万円＋6万円＝36万円

ゆり

同じ数字になりました〜！あとから足す2万円、6万円は、計算を簡単にするために生じた差額を調整するためのものでした！

あとからちょっと足すの忘れそうだしメンドクセーと思ってましたが、本当はもっと面倒なんだと知ったら許せるようになりました。笑

以上、豆知識でした。試験では速算式しか使わないので、覚えなくて大丈夫です。

この速算式自体は単純に暗記するしかありません。表を視覚的に捉えると、項目ごとに暗記するより覚えやすくなります！

小学生のときに習った九九の要領の覚え方で「2×2=4ににんがし」なぜか内緒にする。「しぃ〜」。

猫のイラストから「にゃんにゃんしぃ〜しぃ〜」でもいいと思います。

カウントダウンする感じで「5、4、3、2…6（!?）」なんで最後6…？男の子のイラストで仲間外れです。

コツは数字を覚えるというよりは、表を画像として捉えること。矢印の向きに語呂合わせを入れ込むと表が完成します。

ゆり

ちょっと強引ですが、数字を覚えるのが苦手な人は活用してください。

以上・以下｜超え・未満

【以上・以下】はピッタリも含みます
例｜100円以上、500円以下＝100円〜500円

【超え・未満】はピッタリを含みません
例｜100円超〜500円未満＝101円〜499円

ゆり

「以い」がつくとピッタリも含むので、「以い」は「要いる」「入いれる」と覚えましょう！

宅建試験ではさまざまな場面で「以上・以下」「超え・未満」が登場します。
「以い」は「要いる」「入いれる」ピッタリを含むんだ！ということだけ覚えておけば、それぞれの法令に対応できます。

報酬額の計算 パターンを理解する

報酬額の計算にはいくつかのパターンがありますよね。出題された問題が、どのシチュエーションのものなのかを正確に読み取ることが大切です。

パターンはもう大丈夫！計算について早く知りたい！って人はこちらから計算の章に飛べます。

代理・媒介の場合

ゆり

全部覚えるの大変…と思う場合は、まずは下記の2つだけ頭に入れて実例の確認や問題演習をしましょう！

• 一つの取引の限度額は2倍まで
  （複数業者が居ても2倍まで）
• 代理か媒介かで請求できる相手方の限度額が変わる
  （代理は2倍、媒介は1倍）

具体例を図解で確認していきます。1,000万円の取引をした場合の金額は下記のようになります。

【速算式】
1,000円×3％＋6万円＝36万円
算定額は36万円
2倍の場合は36万円×2＝72万円

細かくパターン化していくとキリがないので、よく問われるパターン4つをご紹介します。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は2倍（72万円）
• 媒介なので売主・買主それぞれ限度額36万円

※注意｜仮に売主側に値引きをして10万円しか貰わなくても、買主に請求できる上限は36万まで。合計72万円ではなく【それぞれに36万円】が基準です。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は2倍（72万円）
• 売主は代理（72万円）買主は媒介（36万円）

代理の場合は依頼主に算定式の2倍（72万円）請求できます。ただし、買主にも請求する場合は合計72万円までが上限です。【①取引全体での限度額2倍】は超えられません。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は2倍（72万円）
• 媒介なので売主・買主それぞれ限度額36万円

図①のパターンで業者が2社になりました。業者が増えても【①取引全体での限度額2倍】は変わりません。72万円を分け合う（それぞれのお客様から受領する）ことになります。

※注意｜1社の場合と同じく一方が値引きしても、もう一方の上限は36万円を超えません。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は2倍（72万円）
• 売主は代理（72万円）買主は媒介（36万円）

代理と媒介が混同する場合も、【①取引全体での限度額2倍】は変わりません。

代理の依頼人に72万円請求するなら買主側は0円。買主に36万円請求するなら代理の依頼人は36万円が上限になります。

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賃貸の場合

具体例を図解で確認していきます。家賃10万円の居住用建物の場合の金額は下記のようになります。

• 一つの取引の限度額は賃料1ヶ月分まで
  （複数業者が居ても賃料1ヶ月分まで）
• 居住用建物の場合、事前に承諾なければ0.5ヶ月を超えられない
  （事前＝媒介の依頼を受けるにあたって。請求時などは✕）
• 権利金がある場合は権利金を取引価格とみなし、速算式で計算可能
  （賃料1ヶ月分と算定額のどちらか高いほうが上限となる）

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は賃料1ヶ月分（10万円）
• 貸主、借主それぞれの上限は0.5ヶ月
  （事前の承諾あれば超えてもOK）

事前に承諾あれば一方から0.5ヶ月以上受け取れますが、その場合もう一方から受け取れる金額は減ります。

合わせて1ヶ月分は超えられません。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は賃料1ヶ月分（10万円）
• 貸主、借主それぞれの上限は0.5ヶ月
  （事前の承諾あれば超えてもOK）

媒介業者が増えても同じです。上限の1ヶ月分を分け合うことになります。

報酬額の計算 簡単でわかりやすい覚え方

売買・交換の場合と賃貸の場合に分けて報酬額の計算手順を確認していきます。

どちらも、手順を正確に理解するだけでかなりスッキリとするはず。

売買・交換の場合のポイントは【税→特例→計算→税】の手順で解くこと。
賃貸の場合のポイントは【居住用建物とそれ以外の区別をしっかりつける】こと。
どちらの場合も共通するポイントは、図をしつこいくらいにちゃんと書くことです。

STEP1
問題文と選択肢をすべて読む

通常の問題だと、問題文を読んだあとは一肢ごとに◯✕で解答していくのがセオリーですが、報酬額に関する問題は先に4肢とも目を通すのがおすすめです。

なぜなら、計算しなくても答えが変わる肢が紛れ込んでいることもあるから。

選択肢1、選択肢2とそれぞれ計算に時間を費やしたのに、選択肢3や選択肢4でサービス問題だったら、計算に費やした時間が無駄になります。

先に全体を読んで、どうしても計算が必要だとわかった段階で計算に入りましょう。

ゆり

問題を読み返す時間よりも、無駄な計算をする時間と労力の方がもったいない！

STEP2
関係図を書く

問題を解く際は必ず関係図を書きましょう。関係図を書くときは、それぞれの報酬額の上限もしつこいくらいに書き込み、ケアレスミス対策をします。

報酬額の問題は、上限額を超える超えないに引っ掛けてくるパターンが最も多いです。

＼タップで拡大／

この図に書いてある計算方法については、次のSTEP3で解説します。

ここでは、関係図に倍数と計算の答え、どちらも書き込むということを覚えておいてください。

関係図の書き込みはちょっと面倒ですがケアレスミス防止に一番効果的なので、絶対にサボらないでください。

計算しながら考えるというよりも、まずは計算して数字入りの関係図を完成させることに集中します。
その後、完成した図を見ながら問題文を再度確認すると頭が整理されてミスが減ります。

ゆり

報酬の問題は計算や見直しに時間がかかるので、なるべく後回しにして時間に余裕を作ってから挑みましょう。

報酬は時間をかけて丁寧に解けば確実に取れる問題ですが、時間をかけすぎて他が総崩れになっては本末転倒です。

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計算問題以外の場合

計算しなくても、選択肢の文章中に答えが書いてあるタイプの問題も出題されます。下記のような選択肢があったらラッキーです。

例
A社は代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無に関わらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。

答え　✕　Bからの依頼がないなら広告料金相当額を受け取ることはできない。

計算問題と見せかけて、文章中に別のひっかけが隠れているパターンもあるので、問題文は注意して読みましょう。

例
建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買にかかる代金の額とみなして算出される16万5,000円が上限となる。

答え　✕　居住用建物の場合、権利金をベースに報酬計算することはできません。

上記のような選択肢の場合、数字があると計算問題だ！と流し読みして計算に入ってしまいそうですが、冒頭の「居住用である場合」の部分をきちんと読み取るだけで計算しなくても答えはでます。

STEP3
報酬額を計算する（売買・交換）

計算問題で間違えてしまったり時間がかかる原因は、手順を正しく覚えていないことが主な原因です。

報酬計算の手順
①税金調整→②特例確認→③計算→④課税

ゆり

計算自体は難しくないので、この4ステップを覚えるだけでマスターできますよ！

税は最初と最後でサンドイッチです。途中で税金足したり引いたりしません。

何事も、特例があるかないかは先に確認するもの。そのため計算より前にまず特例の確認です。

• 税金調整
  • 土地は非課税なのでそのまま
  • 建物は税抜価格にする
    例｜土地付き建物3,200万円
    　　（うち、土地1,000万円）の場合
    　　総額3,200万円−土地1,000万円＝建物2,200万円
    　　建物2,200万円÷消費税1.1＝2,000万円
    　　土地1,000万円＋建物2,000万円＝3,000万円
    　　計算に使う数字は【3,000万円】
• 低廉な空き家等の特例を確認
  • 税抜800万円以下の宅地・建物の売買・交換の媒介・代理であること
    ※賃貸は対象外
  • あらかじめ売主、買主に説明し合意すること
    上記の条件に当てはまる場合は、現地調査費用と報酬を合わせて30万円税別まで受け取ることができます
• 速算式で計算
  • 200万以下　価格×5％
    (低廉な空家等の特例適用の場合＋現調査費用　合計上限30万税別)
  • 200万超〜400万以下　価格×4％＋2万
    (低廉な空家等の特例適用の場合＋現調査費用　合計上限30万税別)
  • 400万超〜800万以下　価格×3％＋6万
    (低廉な空家等の特例適用の場合＋現調査費用　合計上限30万税別)
  • 800万超〜　価格×3％＋6万
• 課税する
  • 課税業者10％　算定額×1.1
  • 免税業者4％　算定額×1.04

大きい数字の計算について

何千万×何％の具体的な計算方法がわからなくて困ってる人は居ませんでしょうか？

ゆり

実は私はちょっと困りました…小中高まともにお勉強しなかったツケがこんなところで回ってきたようです。恥ずかしい…。

【×3％】や【×4％】は【×3/100】であり【×4/100】なので、0を2つ消すと簡単に計算できます。

1,000万円×3％＋6万円＝36万円
↓
【1,000万円×3％】は0を2つ消して【10×3＝30万円】
↓
30万円＋6万円＝36万円です。
↓
課税する際は、課税業者の10％なら一つ下の位に落とした数字が税額なので、36万円なら税額3万6千円。
↓
36万円＋3万6千円＝39万6千円です。

※免税業者の場合は4％なので36万円×1.04の式で計算しなければいけません…。
免税業者の問題は滅多に出題されず、過去問でも平成5年と平成2年にあったくらいみたいです。ですが万が一出題されたら対応できるようにしておきましょう。

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STEP3
報酬額を計算する（賃貸）

賃貸の計算は売買・交換よりも単純です。居住用建物以外の場合は権利金ベースの計算ができるので、その点に気をつけて問題文や選択肢を読み込みましょう。

• 権利金の確認
  • 居住用建物以外（宅地や店舗の場合）は権利金があれば権利金を売買代金とみなして速算式で計算可能。賃料ベースの報酬と比べてどちらか高い方を選択できます。
• 計算をする
  • 賃料ベース
    例｜賃料10万円の場合
    賃料10万円×消費税1.1％＝11万円
  • 権利金ベース
    例｜権利金500万円の場合
    　　権利金500万円×3％＋6万円＝21万円
    　　課税業者　21万円×消費税1.1％＝23万1千円
    　　免税業者　21万円×消費税1.04％＝21万8,400円

賃貸の問題は計算が単純な分、計算以外の箇所で引っ掛けポイントを作ってくることが多いです。

計算問題への対策はもちろんですが、その他の部分をしっかり固めましょう。

【賃貸の問題 主な引っ掛けポイント】
居住用建物はあらかじめ承諾があれば0.5ヶ月分を超えることも可能
上限は合計1ヶ月以内
  
居住用建物以外（宅地や店舗等）は事前承諾不要
上限は合計1ヶ月以内

【今年出そうな法改正 長期空き家等の媒介特例】
長期の空家等（現に長期間使用されておらず、又は将来にわたり使用の見込みがない宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上
限を超えて報酬を受領できる（1ヶ月分の2.2倍が上限）。

まとめ
報酬額の計算は手順を覚えるだけでマスターできる！

多くの人が苦手とする報酬額の計算ですが、手順を確認してステップ形式で覚えるだけでかなり頭がスッキリします！

宅建業法20問は全問正解が目標。捨問はありません。

報酬額の計算に苦手意識を持っている人も、一度頑張って向き合い得意に変えましょう。

ゆり

直前期にちょっと復習するだけでも十分対応可能です！

注意して欲しいのは、試験本番で報酬額の計算に時間をかけすぎないこと。

試験時間を圧迫すると他の問題を解く精神的な余裕がなくなるので、最後にゆっくり挑むのがおすすめです。

本試験での時間配分や解く順番についてはこちらで詳しく解説しているます！

宅建試験おすすめ時間配分＆解く順番｜時間が余る！時短テク10選

■ 三大書面の違いがわからなくてごちゃごちゃ…
■ 35条書面、37条書面の問題をいつも間違える…
■ 35条書面、37条書面は暗記勝負って聞くけど本当？

宅建の試験範囲の中で絶対に落とせないのが「宅建業法」。その中でも「三大書面」に関する問題はパーフェクト必須です。

多くの人が苦手な三大書面ですが、実は「暗記」で対応するのが一番の近道です！

ゆり

私は5回の宅建受験経験がありますが、「過去問を解きまくっただけ」の年と「意識的に暗記に取り組んだ年」では手応えがまるで違いました！

この記事では、私が合格した年に実践した、35条書面を始めとする「三大書面の覚え方」を解説しています。

この記事でご紹介する覚え方を実践すると、「なんとなく解けていた問題」が「自信を持って解ける問題」に変わります。

本試験中に三大書面に関する問題にあたった瞬間「はい1点いただきー！」って嬉しくなるくらい完璧に解けるようになりますよ。

記事の終わりでは、記事内でご紹介した比較表や歌詞カードをダウンロードできます（全7枚セット：200円）。ぜひ最後まで読んで活用してください！

• 運営者情報
• おすすめ記事

 賃貸仲介営業歴10年
 大手不動産会社で社内営業成績1位を3年継続
 営業研修社内講師
 学力皆無、地元でドベの高校卒
 宅建試験4度の不合格を経て5度目の受験で合格
 宅建試験1ヶ月前に第一子を出産
 3人兄弟（3y2y0y）のママ

資格
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士

詳しいプロフィールはこちら

 不動産仲介営業歴10年の元支店長
 現職賃貸管理会社勤務
 親が地主、オーナー会社共同経営

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  2024年9月14日

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  宅建は何ヶ月で合格できる？1〜7ヶ月別の現実ラインとスケジュール

  2024年12月13日

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34条・35条・37条 ｜三大書面の攻略法は【暗記】

35条37条書面など、三大書面の問題は精度の高い暗記が必要になります。なぜなら三大書面の範囲は個数問題が多いから…！

個数問題とは、下記のような問題です。

個数問題は「正しいものはいくつか」を問う形式なので、通常の択一問題のように消去法が使えません。

ゆり

つまり、すべての選択肢について正誤を判断できなければ、正解番号を選べない！

しん

知識が曖昧だと、たまたま当たる可能性はあっても、安定して解くことはできないってことですね。

逆に言えば、三大書面は必要な記載事項を正確に暗記していれば、それだけで解ける問題が多い分野でもあります。

「自分はまだまだ知識が曖昧だな…」って思う人は、この記事で解説する暗記の方法をまずは実践してみてね！

暗記の次は問題演習

暗記が一通り終わったら、「覚えたつもり」の知識が本当に使えるか、問題演習を通して確認しましょう。

三大書面は似たような問題が角度を変えて何度も出題されるため、自分はどの記載事項が弱いのかを把握しないまま過去問を回しても、効率が悪くなりがちです。

ゆり

過去問を回しているのに伸びない人ほど、「自分はどこが弱いのか」を把握できていないことが多いです。

そういう人は、苦手分析に一度力を入れてみましょう。

スタディング

しん

暗記した知識を「得点できる知識」に変えたい人には、特に相性の良い講座です！

過去問を回しているのに
＼　伸びないと感じたら　／

AIを活用して三大書面を攻略する

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34条・35条・37条
三大書面の違いを明確にしよう！

三大書面と言われる「34条書面」「35条書面」「37条書面」の学習にストレスを感じる場合、それぞれの役割を理解できていないことが多いです。

まずは3種類の違いを明確にイメージしましょう。

三大書面の違いはバッチリだから早く覚え方を教えて！っていう人はこちらから覚え方の章へ飛べます。

34条書面（媒介契約書）とは

不動産を売却する方法には、大きく分けて2つあります。

1つは、売主自身が買主を探して直接取引する方法（自ら売主、自ら売買）。素人さん同士が、個人間でやり取りするイメージです。

もう1つは、宅建業者に依頼して買主を探してもらう方法です。

個人間での売買は仲介手数料がかからない反面、買主探しや条件調整、契約書作成などをすべて自分で行う必要があります。

しん

面倒だし、よくわかんないし、何よりトラブルになりやすい。

そのため、実際には多くの人が宅建業者に依頼して売却を進めます。

このとき、売主と宅建業者の間で交わされるのが「媒介契約」です。そして、この媒介契約の内容を書面で明らかにしたものが、34条書面（媒介契約書）です。

34条書面は、物件の詳細を説明する書面ではなく、「この物件の売却をどのような条件で宅建業者に依頼するのか」という、募集・仲介業務に関する取り決めをまとめた書類です。

ゆり

34条書面は買主には関係のない、物件の仕入れや募集の段階で、売主と宅建業者の間で交わす書類です！

35条書面（重要事項説明書）とは

売主と宅建業者が34条書面（媒介契約書）を交わすと、いよいよ物件の募集がスタートします。

宅建業者は、売主から任された土地や建物について、広告を出したり、問い合わせ対応をしたりしながら、購入希望者を探します。

その結果、「この物件を買いたい」「詳しく知りたい」という購入希望者が見つかったら、次に行うのが重要事項説明です。

しん

このときに使われる書類が、35条書面（重要事項説明書）です。

35条書面は、「これから契約する土地や建物は、どんな内容の商品なのか」を、専門家である宅建士が分かりやすく説明するための書類です。説明は契約を結ぶ前に必ず行われます。

土地や建物は、見た目だけでは分からないことがたくさんありますよね。

例えば、法律上の制限、道路との関係、建て替えができるかどうか、将来トラブルになりやすいポイントなど、一般の人には判断が難しい情報も多いです。

ゆり

こうした目に見えないことの説明も事前に聞くことで、「こんなはずじゃなかった」「そんなの聞いてない！」をなくすための書類です。

購入希望者はこの説明を受けて、「内容を理解したうえで、本当に契約するかどうか」を最終判断することになります。

つまり35条書面は、安心して契約するための判断材料となる事前説明の書類です。

37条書面（契約書面）とは

34条書面で売主と宅建業者が媒介契約を結ぶと、物件の募集が始まります。

その後、購入希望者が見つかり、35条書面（重要事項説明書）によって、土地や建物の内容について事前説明が行われます。

購入希望者が説明内容を理解し、「この土地・建物を購入する」と最終的に決断したあと、実際に契約を結びます。

しん

このとき、契約内容を正式な書面として残すのが37条書面（契約書）です。

37条書面は、「この条件で契約しました」という事実を明確にするための確認書類です。

ゆり

あとから「言った・言わない」といったトラブルが起きないよう、契約内容を正確に記載し、当事者同士で共有する役割があるよ！

35条書面のように事前に説明するための書類ではなく、37条書面はすでに成立した契約内容を記録する書類である点が大きな特徴です。

三大書面の違いまとめ

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

時系列と役割をイメージしましょう。ここは「暗記」するよりも「理解」するのが大事なところ！

次の章から、「暗記」が力を発揮する記載事項の覚え方を解説していきます！

三大書面の記載事項の覚え方
棚田先生の【覚え歌】で楽々暗記！

三大書面に関する問題は、それぞれ大きく分けて2種類あります。

• 記載事項に関する問題
• 書面交付や概要に関する問題

この章ではまず、①記載事項に関する問題の対策を解説します。

私が推奨する三大書面、記載事項の覚え方は【覚え歌】を中心としたものです。私はこの覚え歌で34条35条37条書面の記載事項を全て完璧に暗記して試験に挑みました。

単純な暗記や、普段使わない知識だと何年もすると忘れますが、歌の歌詞ってすごく昔に覚えたものでも歌えたりしませんか？

例えば「ドラえもんの歌」「アンパンマンのマーチ」なんかは大人になってからでも歌える人が多いと思います。

ゆり

私は中高生の頃、大好きで毎日聴いてカラオケに行くと毎回歌っていたL’Arc～en～Cielの曲なら今でも歌詞を見ないで歌える自信があります！

宅建試験の暗記事項を歌に乗せて発信してくださっているのがYouTubeで【棚田行政書士の不動産大学】を運営している棚田先生です。

覚え歌とは語呂合わせにメロディがついたものだと思ってください！
そのため、棚田先生の覚え歌はあくまで記載事項を思い出すキッカケとして活用するだけです。別で本来の表などを照らし合わせて覚える必要があります。

覚え歌の活用方法

覚え歌を歌えるようになったら、スキマ時間に頭の中で何度も熱唱しましょう。

その際に、ただ歌を繰り返すだけではなく、元になる知識をいちいち思い出す作業を忘れないようにしてください。

私が実際に受験したときはこのような歌詞カードを作って何度も確認をしていました。

この記事でご紹介する覚え歌の活用法は、私が使っていた歌詞カードのように歌の歌詞と実際の記載事項を整理した表を使用する方法です。

覚え歌を早く知りたい人は
こちらのリンクから飛べます！

記載事項の覚え方｜目次

• 34条書面（媒介契約書）　
  記載事項の覚え方
• 35条書面（重要事項説明書）
  記載事項の覚え方
• 37条書面（契約書面）
  記載事項の覚え方

概要の暗記項目を早く知りたい人は
こちらのリンクからどうぞ！

概要の覚え方｜目次

• 34条書面（媒介契約書）　
  概要の覚え方
• 35条書面（重要事項説明書）
  概要の覚え方
• 37条書面（契約書面）
  概要の覚え方

ゆり

それでは、私が完璧に暗記することができた覚え方を詳しく解説していきます！
頭に相当深く刻むことができたのか、今でもしっかり覚えてます！

34条書面（媒介契約書）記載事項の覚え方

34条書面の暗記に活用するのは下記の動画です。ジングルベルの歌にのせて34条書面の記載事項を歌います。

解説動画で内容をしっかり理解してから、日常の暗記作業にはリピート用動画を繰り返し使うのがおすすめです！

ジングルベル歌詞

特定　価額　3つの区別

報酬　期間　解除に関する事項

契約違反　標準約款

指定流通　状況調査

引用元：棚田行政書士の不動産大学　動画より引用

ゆり

下記の比較表は、私の使っていた歌詞カードのように実際の記載事項を覚え歌の順番に並べ替え、歌詞の部分を赤文字にしたものです。歌いながら内容の確認ができるので活用してください！

34条書面の記載事項は三大書面のなかでは最も難易度が低いです！手始めにサクッと覚えてしまいましょう。

35条書面（重要事項説明書）
記載事項の覚え方

35条書面の暗記に活用するのは下記の動画です。キュティーハニーの歌にのせて35条書面の記載事項を歌います。

35条書面は、三大書面のなかでも一番記載事項が多く覚えるのが大変です。ポイントは、たくさんある記載事項をジャンルごとに分けて攻略していくこと！

ゆり

細分化してひとつずつ潰していく方が、ストレスなく覚えられますよ！

この4ジャンルに分けられることを意識して覚えましょう！

• 全てに記載する事項
• 37条書面と被る事項
• 区分所有建物の追加記載事項
• 賃貸の追加記載事項

動画視聴は、解説動画で内容をしっかり理解してから、日常の暗記作業にリピート用動画を繰り返し使うのがおすすめです！

解説動画は法改正前です。動画の概要欄に追加事項の説明があるので、合わせて確認してください。
リピート用動画は法改正対応済みです！

キューティ35歌詞

全てに記載する事項
（解説動画前編）

登記に法令、電気と未完
造宅、土砂、津波災害、ハザード

金銭、解除、損（損害賠償）、保（保全）50
（ここまで全部説明必要）

既存、石綿、耐震、建物だ
（建物のみ）

私道負担は　店子にしない
住宅性能は　建物売買

手付　保全　あっせん　担保責任　割賦　売買だ
（売買のみ）

引用元：棚田行政書士の不動産大学

キューティ35歌詞

区分所有建物&賃貸の追加記載事項
（解説動画後編）

敷地の権利と　共用専用
特定減免　積立金
管理費修繕　売買
（売買のみ）

専有制限　委託　賃貸も
（ここまでが区分所有建物）

（ここから賃貸の重説）
期間　更新　利用制限
管理委託先と　敷金精算
（ここまで宅地と建物両方）

設備、定期、高齢、取り壊しは　賃貸

引用元：棚田行政書士の不動産大学

ゆり

下記の比較表は、私の使っていた歌詞カードのように実際の記載事項を覚え歌の順番に並べ替え、歌詞の部分を赤文字にしたものです。歌いながら内容の確認ができるので活用してください！

35条書面と37条書面はよく混同されますよね。下記の表は、35条書面と37条書面の比較表としても使えます。

記載事項が被るのは△マークの付いている5ヶ所です。被りのある5項目は、37条書面の相対的記載事項となっています。（必ず記載ではなく、定めがあれば記載する事項のこと。）

◯＝必ず記載　△＝定めがあれば記載　✕＝記載不要
スマホの人は横向きにすると見やすいです。

ゆり

④未完成物件の内容など、覚え歌の歌詞にないけど暗記が必要な箇所は語呂合わせも併用していました！

宅地なのか、建物なのか、売買か賃貸かで必要になる記載事項が違って紛らわしいですが、そのあたりも順番に並べて補完してくれているのが覚え歌のすごいところです。

①〜⑨　全部で説明必要
⑩〜⑬　歌詞「既存、石綿、耐震、建物だ」建物の場合のみ説明
⑭　歌詞「私道負担は店子にしない」賃貸の入居者には説明しないという意味
⑮　歌詞「住宅性能は建物売買」建物売買の場合のみ説明
⑯〜⑲　歌詞「手付保全、あっせん、担保責任、割賦、売買だ」売買の場合のみ説明

35条書面の問題の出題傾向には、いくつかパターンがあります。

• 売買か、賃貸かの引っ掛けパターン
• 宅地か建物かの引っ掛けパターン

覚え歌の順番をベースに覚えると、①売買か賃貸かの紛らわしいところも整理して覚えることができますよ！②宅地か建物かは、冷静に常識的に考えるとわかることが多いです。

例えば、台所・浴室・便所等の設備の整備状況は宅地の売買で説明必要か？そんな事ないですよね、土地に設備はついてないので建物の話です。

問題を解く際はまず最初に、問題の対象になっているのは「売買か賃貸か」「宅地か建物か」を問題文から見つけ出し、目立つようにマークしましょう。思い込みで解くと間違えてしまう可能性が高いです。

ゆり

記載事項をただ覚えるだけではなく、どのパターンではどれが必要か？という視点でも解けるようにしましょう。

35条書面の覚え方｜おまけ 【実際の重説】を見る

宅建業者にお勤めの方は実務で使っている重要事項説明書を。お勤めでない方も今お住まいのお家の契約書の控えなどと一緒に契約した際の重要事項説明書があるはずです。

ゆり

自分の住んでいる建物で一度照らし合わせてみるとイメージが付きやすいですよ！

自分の重要事項説明書が見当たらない人はこちらから雛形を確認できます。
売買・交換用　区分所有建物　賃貸

実際の重要事項説明書には上記の記載事項が全て記載されています。
ただ、その他にも色々と情報が盛り込まれているので、あくまでイメージをつかむくらいにとどめて、暗記用のツールとしては使わないでください。

37条書面（契約書面）記載事項の覚え方

37条書面の暗記に活用するのは下記の動画です。宇宙戦艦ヤマトの歌にのせて37条書面の記載事項を歌います。

37条書面も、下記の3つのジャンルに細分化して覚えましょう！

• 絶対的記載事項
• 相対的記載事項
• 35条書面と被る事項

解説動画で内容をしっかり理解してから、日常の暗記作業にはリピート用動画を繰り返し使うのがおすすめです！

宇宙戦艦ヤマト歌詞
絶対的記載事項

代金　支払い　既存建物
引渡　移転　登記

引用元：棚田行政書士の不動産大学

宇宙戦艦ヤマト
相対的記載事項

天災その他不可抗力と　租税公課　定めがあれば

引用元：棚田行政書士の不動産大学

宇宙戦艦ヤマト
相対的記載事項（35条書面と被っている項目）

契約解除　金銭の授受と　損害賠償　ローンのあっせん
一定の担保責任履行　３５条と同じ

宅建業者が交付

引用元：棚田行政書士の不動産大学

ゆり

下記の比較表は、私の使用していた歌詞カードのように実際の記載事項を覚え歌の順番に並べ替え、歌詞の部分を赤文字にしたものです。歌いながら、内容の確認ができるので活用してください！

35条書面と37条書面はよく混同されますよね。下記の表は、35条書面と37条書面の比較表としても使えます。

35条書面と37条書面で記載事項が被るのは⑦〜⑪の5ヶ所です。この5項目は、35条書面では必ず記載する事項となっています。

◯＝必ず記載　△＝定めがあれば記載　✕＝記載不要
スマホの人は横向きにすると見やすいです。

37条書面の記載事項で紛らわしく、よくひっかけ問題でも狙われるのが下記の3つの違いです。

• 必ず記載する「絶対的記載事項」
• 定めがあれば記載する「相対的記載事項」
• 35条書面との混同

この紛らわしい違いに関しても、順番に並べて補完してくれているのが覚え歌のすごいところ。

①〜④　絶対的記載事項
⑤〜⑥　相対的記載事項（37条書面だけ）
⑦〜⑪　相対的記載事項（35条書面と被りあり）

この他にも、賃貸の場合は記載しない事項が②④⑥⑩⑪の5つです。これに関しては覚え歌だとバラバラに配置されているのでわかりにくいですが、常識で考えるとわかる内容なので大丈夫です！

例えば、④移転登記申請時期は賃貸の入居者には関係ない話しです。⑥も賃貸の入居者は固定資産税など土地建物にかかる税金を払うことはないので関係ありません。

こんな調子で、1つ1つ理解すると賃貸で説明不要な理由はすぐに飲み込めるので、ここは暗記ではなく理解で覚えましょう！

ゆり

全て覚え歌に頼るのは危険ですよ！内容を理解した上で、覚え歌を使って知識を整理・暗記しましょう！

35条・37条書面の注意点
推理して解かない

35条書面と37条書面の記載事項に関する問題で、わからない問題にあたった際に注意しなければいけない考え方があります。それは「必要かどうか推理して解くこと」です。

例えば、下記のような選択肢

宅地建物取引業者は、媒介により区分所有建物の賃貸借契約を成立させた場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約においてペットの飼育が禁止されているときは、その旨を重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。

正解は✕　専有部分の利用制限は35条書面では記載する必要がありますが、37条書面の記載事項ではありません。

暗記ができていなくて判断がつかなかったときに、どうにかして考えて解こうとしてしまいます。そうすると「ペットを飼えるかどうかは大事なことだからどっちかというと書いておいた方がいいかな？」となってしまいます。

ゆり

つまり、大体なんでも記載しておいたほうがいいことに見えてしまうのです…。

実際に、記載する必要がなくても実務上の35条書面や37条書面には念のため色んなことが盛り込まれています。

そのため「自分が契約した時の契約書には書いてたな」「いつも実務で扱っている書類には書いてたな」という判断も危険です。

ちなみに、先程のような35条書面と37条書面両方の記載事項に関する問題は、【覚え歌】がおすすめ！でご紹介した表の「どちらにも記載する5項目」を覚えていると簡単に解けますよ！

三大書面攻略には仕上げの問題演習こそ重要

三大書面（34条・35条・37条）の記載事項を暗記したら、知識の定着を確認しましょう！

ゆり

知識が本当に定着しているかを確認するには、やっぱり問題演習が必須！

問題を解くことで、本試験に近い形で知識を使えて、出題傾向も体感できます。

ただし、注意点があります！過去問を何周もしていると、無意識のうちに「問題文と答え」をセットで丸暗記してしまいがち。

しん

「この問題の正解は3番」と覚えてしまうと、少し角度を変えて問われただけで手も足も出なくなります。

繰り返しといているうちに、問題文を覚えてしまって、考える前に正解を思い出しちゃう。何回も落ちる人にありがちなパターン…。

合格に必要なのは「なぜ間違えたのか」という分析です！

• 今回のミスは記載事項のどれが不十分だったのか？
• 似たようなひっかけパターンにはどんなものがあるのか？

これらを分析し、その知識を使う別の問題も解く必要があります。

ゆり

弱点を狙い撃ちして補強するのが、最も効率的！

とはいえ、家事や育児、仕事に追われる中で、自分の学習傾向を分析する時間を確保するのはめちゃくちゃ大変ですよね。

そこでご提案！面倒な「分析」はすべてAIに丸投げしましょう！

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ゆり

分析やスケジュール管理といった「勉強以外の手間」はAIに任せて、あなたは「合格するための暗記」に集中しましょう！

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三大書面の概要の覚え方
実務をイメージして覚えると楽！

三大書面に関する問題は、それぞれ大きく分けて2種類あるとご説明しました。

• 記載事項に関する問題
• 書面交付や概要に関する問題

前章では①記載事項の暗記法について解説しましたね。
この章では記載事項以外の書面の概要や説明・交付方法についての対策を解説します。

概要に関する暗記項目や書類交付に関する内容は、実務でどう行われているかをイメージするとただ暗記するよりも楽に頭に入ってきます。

特に35条書面と37条書面は「誰が、誰に、いつ、どこで、なにを、どのように」と5W1Hに当てはめると漏れなく覚えられます。

また、35条書面と37条書面は似た部分があるので、それぞれ対比しながら覚えるとコスパがいいです！

34条書面（媒介契約書）概要の覚え方

34条書面は記載事項よりも概要に関する問題のほうが多く出題されるイメージです。または、1つの問題のなかで記載事項に関する選択肢と、概要に関する選択肢が両方出題されたりします。

ゆり

34条書面は、下記の表を白紙に書けるくらいまで覚えると安心です！

白紙に書き出すなんてハードル高く感じるかもしれませんが、意外と文字数は少ないので一回やってみるとそんなに手間じゃないことがわかると思います！

一番効果のある究極のアウトプット法なので、ぜひ試してみてください！

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

⑤〜⑥の紛らわしい
ポイントを対比

⑤業務処理状況の報告義務は休業日を含む
（日常的な作業なんだから、スケジュール立てて報告するのも仕事のうちでしょ。）
  
⑥レインズへの登録義務は初日と休業日を除く
（最初の1回だけだから、大型連休直前とかだと5日以内が厳しい場合もあるよね。）

ゆり

実務上どうなるかな？の視点で想像するとしっくり来るので簡単に覚えられます！

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介、それぞれのイメージはこんな感じ

＼タップで拡大できます／

ゆり

「やる気」と表現するのはちょっと語弊があるかもですが、イメージはこんな感じです！感覚的に捉えるための参考にしてください。

宅建業者は、媒介の依頼を受けるだけではお金になりません。買主が見つかり、成約して初めて報酬をもらえます。

そのため、成約できる可能性が高い（競合が少ない）案件にこそ力を入れる方が効率が良い！

しん

専属専任媒介は成約できる可能性が高い！だから優先的に頑張ります！

専属専任媒介の場合、業者がサボるといつまでも売れません。そのため、売主への報告義務やレインズの登録義務は厳しめです。

一般媒介でしか任せて貰えない場合、他社と争うだけでなく、大家さんが自分で買主を見つけて来る可能性があります。

つまり、頑張っても無駄骨の可能性がある…。業者としては、優先度が低くなりがちです。

内容が理解できたあとは、覚える数字は少ないので語呂合わせで頑張りましょう！

３　３　２　１　１　５
さん さん に いち いち ごー！

ちなみに、35条37条書面との対比として、34条書面（媒介契約書）では宅建士の出番は1度もありません。依頼人と宅建業者との間の話しだからです。
34条書面の作成交付は業者の義務、交付は宅建士以外の従業員でOKです。宅建士の記名も不要です。

35条書面（重要事項説明書）概要の覚え方

35条書面の問題は、記載事項のほかに説明方法や説明する場所、相手方等に関する重要事項説明書の概要問題もよく出題されます。

説明方法に関する問題は、5W1Hで状況を整理するとわかりやすくなります。37条書面と同じ内容の箇所もあるので、合わせて覚えるとコスパが良いです。

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

説明方法に関する問題で、よく引っ掛けられるのが下記の2パターンです。

• 相手方が宅建業者の場合
• 自ら貸主の場合

①のように買主、借主が宅建業者の場合は重要事項説明の必要はなく、35条書面は交付するだけでOKです。
※例外：売買の対象が不動産信託受益権の場合は相手が業者でも説明必要。

②の自ら貸主の場合はそもそも取引にあたらないため、宅建業法が適応されません。

ゆり

説明方法に関する問題が出たら、まず最初に相手方が宅建業者か一般人か、自ら貸主ではないか？を確認して問題文にマークしましょう。

37条書面（契約書面）概要の覚え方

37条書面に関しては、概要よりも記載事項に関する問題のほうが例年多いです。しかし念のため概要についてもしっかりおさえておきましょう。

35条書面と対比して覚えるとわかりやすいので、こちらも5W1Hに当てはめるのがおすすめです！

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

37条書面の概要に関する問題は、35条書面との混同を狙ってくる引っ掛け問題が多いです。

• 説明しなければいけない
• 宅建士が交付しなければならない　などなど…

ゆり

暗記事項を覚えることも重要ですが、なかなか巧みな文章で引っ掛けてくるので、問題文を注意して読み込むようにしましょう。
見直しもしっかり行いたいところです。

三大書面の比較表
紛らわしいところはしつこく復習

ここまで、三大書面それぞれについて解説してきましたが、やはり学習を進めていくうちに細かい部分が混同したり紛らわしくて知識がふわふわします。

これまでの内容と重複しますが、紛らわしい部分を抜き出して比較表を作成しました。必要だと思う人は重ねて確認してください。

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

三大書面に関する法改正

ゆり

法改正ポイントは狙われやすいので注意しましょう！

まとめ ｜34条・35条・37条 三大書面は暗記が勝負！

宅建業法全20問のなかで、三大書面に関わる問題は例年5〜8問も出題されます。

勉強の基本は「理解→整理→暗記」です。今回ご紹介した覚え歌で「整理→暗記」の部分を完璧にマスターできます。

ゆり

私は合格から3年経っても、覚え歌は今でもバッチリ歌えます！歌の力ってすごい！

語呂合わせよりも覚えやすく忘れにくいので、ぜひ活用してください！

覚え歌は、歌詞を覚えるだけでは意味がありません。歌の歌詞はあくまでも、実際の記載事項を思い出すためのトリガーです。

覚え歌で暗記した知識を実践で使うには、問題演習と効率的な苦手分析が必須！

三大書面が苦手な人ほど、
「何を復習すべきか」を間違えています。

• 個数問題に強くなりたい
• 闇雲に過去問を回したくない
• 今年こそ合格したい

そんな人は、AIが弱点を見える化してくれるスタディングを一度チェックしてみてください。

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この記事でご紹介した表を使うと、歌の歌詞と記載事項を同時に確認できるので暗記がはかどります。ぜひ活用してください！

比較表・歌詞カードの配布 ！活用して暗記しよう！

この記事で掲載している表を、ダウンロードできるようにしました。

ブログ記事のまま見ていただいても良いですし、ダウンロードすると自分で印刷できるので書き込みをしたり穴埋めにして使えたりします。

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