■ 勉強を進めてるけど、「宅建業とは」がいまいちわからない…
■ 宅建業の定義、わかったつもりだったのに何度も間違える…
■ 問題を解くとき頭がこんがらがる…

宅建業法の基本である「宅建業の定義（宅建業とは）」。

ちょっと違う角度から問題を出されると、「あれ…間違えた…もしかして理解できてない…？」あなたもそう感じたことはありませんか？

ゆり

攻略法はズバリ【メモを取る】これに尽きます。

この記事では、「宅地、建物」「取引」「業」それぞれの定義をテキストには載っていないとこまで深く解説。

その上で、思考が整理されてケアレスミス撲滅できるメモの取り方をご提案。

最後に、「宅地、建物」「取引」「業」それぞれの定義に分けた演習問題をご用意しています！

ふわっとしていた知識が、ビシッと固まりますよ！もう絶対「宅建業とは」を間違えなくなる！ぜひ参考にしてください。

 賃貸仲介営業歴10年
 大手不動産会社で社内営業成績1位を3年継続
 営業研修社内講師
 学力皆無、地元でドベの高校卒
 宅建試験4度の不合格を経て5度目の受験で合格
 宅建試験1ヶ月前に第一子を出産
 3人兄弟（3y2y0y）のママ

資格
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士

詳しいプロフィールはこちら

 不動産仲介営業歴10年の元支店長
 現職賃貸管理会社勤務
 親が地主、オーナー会社共同経営

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宅建業法の基本「宅建業とは」をわかりやすく解説

「宅建業とは」の問題を解くには、「宅地、建物」「取引」「業」この3つを完全に分解して、つまり別の話として捉えると頭が整理されます。

そして、必ずメモを取りながら解くのがコツです！

下記の問題を例に、問題を解く際の思考の流れを5ステップで追っていきます。

問題文と選択肢の中から、「宅地、建物」「取引」「業」の要素を探します。

• 宅地または建物に該当するか
• 取引に該当するか
• 業に該当するか

ゆり

問題を3つに切り分けて、それぞれ別個に判定します！

1つでも がつくと免許不要です。「⑤免許は必要ない」とされているため、この選択肢は「正しい」となります。

人によっては④が最初に目に止まると思います。順番はやりやすい順で、もちろんOKです。

ゆり

「宅地、建物」「取引」「業」に分解して  判定することが肝です。

頭の中で判定するだけだと、絶対に忘れたり、こんがらがったりします。必ずメモを取るようにしましょう。

問題文にメモするよりも、空きスペースにメモするのがおすすめです！

3つ別々に  判定しましょう。

  はしっくりくる方でOKですが、ここでは「該当する＝ 」「該当しない＝ 」で統一します。

3つとも だと、「宅建業に該当する」ということになります。1つ2つ がついても1つでも なら宅建業にあたりません。

ゆり

全部 の場合のみ「宅建業にあたる＝免許が必要」です！

細かいことですが、  の判定が終わったら、上記写真のように、「いる」「いらない」をひらがなでメモするのがおすすめです。

問題によっては最後の問われ方が違うからです。

• 免許を必要としない
• 免許を受ける必要がある
• 免許を受けなければならない
• 免許を受ける必要はない
• 宅地建物取引業法業に該当しない

ゆり

この問われ方に対して、  で解答しようとすると、稀にケアレスミスが起こります。私だけかしら…

ケアレスミスが起きたり、どっちがどっちだっけ？っと混乱しないためにも、「いる」「いらない」などひらがなでメモしておくのがおすすめです。

しん

メモの取り方なんて、わかってるよ〜似たようなことやってるのに、それでもなんか間違うんだよ〜

そういう人は、それぞれの定義が曖昧だったり、整理できてないのかも。

慣れるまでは、こんな感じのシートを見ながらやってもいいかも？

これを確実にやるためには、「宅地、建物」「取引」「業」それぞれの定義について詳しくないと解けません。

次は「宅地、建物」「取引」「業」の意味について深掘りしていきます！

宅地、建物・取引・業の定義を理解する

宅地とは

「②建物を建てる目的で取引する土地」が宅地に含まれる理由

「建物が建っている土地は宅地」というのが原則です。

この原則にそって、「②建物を建てる目的で取引する土地」も宅地に含みます。

なぜなら、今建っている土地も、建てる目的で取引する土地も、利用する目的は同じだからです。

ゆり

例えば、マイホーム購入でイメージしてみても、選択肢はかなり広いです。

山林でポツンと一軒家、街中の駐車場用地（地目は雑種地など）は宅地より安く買えます。場所や環境がよかったら選択肢にあがる可能性も…。

または、普通に住宅用地を買って建ててもいいし、建売の戸建てや中古住宅、マンションもあります。

宅建業法は、宅建業者（知識のあるプロ）とお客様（知識が少ない素人）が取引をする際に、弱い方（知識が少ない素人）を保護するのが目的の法律。

「②建物を建てる目的で取引する土地」を宅地認定しないということは、宅建業法の保護が受けられないということです。

宅建業法の保護がない。

つまり、仲介手数料の上限はないし、万が一トラブルがあっても保証協会を頼れない、重要事項説明や契約書は必須ではないなど…。

いろいろ不安ですね。

ゆり

お客様としては、これから建てる土地も、建ってる土地も取引する目的は同じ。保護されないと嫌ですよね。

だから、「②建物を建てる目的で取引する土地」も宅地に含みます。

用途地域内にある土地は基本的に宅地

「用途地域が設定されている場所」とは、ある程度都会だったり、人が多く集まる地域です。

人が集まる場所の土地は、建物を建てるために取引されることがほとんどです。そのため、「全て宅地」という扱いになっています。

ゆり

用途地域は市街化区域では必ず定められ、準都市計画区域、非線引区域でも定めることができます。
都市計画区域外、市街化調整区域では用途地域なし。覚えておきましょう
！

しん

例外（公園、広場、道路、水路、河川）があるのはどうして？

ゆり

公園、広場、道路、水路、河川は基本的に建物が建つ予定がないからです！

公園、広場、道路、水路の所有者は基本的に国や地方公共団体等です。

つまり、公園や道路の土地が別の用途に供されたり、取引されることは滅多にないということ。

川には所有者はおらず、みんなのものということになっています。（勝手に建物を建てたりする行為は河川法によって禁じられています。）

たくさん種類がありますが、用途地域内の土地は公園、広場、道路、水路、河川を除いて宅建業法上は全て「宅地」です。

ゆり

田んぼでも、農地でも、山林でも、場所が用途地域だったら「宅地」です。

建物とは

建物の定義は「建築基準法2条1号にいう建築物がおおむねこれに該当する」とされています。

土地に定着とは物理的に土地に結合された状態だけではなく、随時かつ任意に移動できない状態のものをいいます。

このため、基礎がなくても、簡単に動かすことができないものは、土地に定着していると判断されます。

ゆり

プレハブとか大きめの物置、カーポートや車庫も建築物に含まれます！

しん

一言でいうと、簡単に動かせなくて、人が入れるものは「建築物」！

分譲マンションの一室も「建物」に含まれます。

過去問では、車庫やソーラーパネルなどが「建物っぽい」引っ掛けとして出題されています。

車庫は建物！ソーラーパネルは建物ではありません！

取引とは

❶自ら当事者

自ら貸借を行うのは、個人大家さんなどが多いのでイメージしやすいです。

＼大家さんが自ら当事者になる3パターン／

「取引」にあたらないのは「貸借」だけ。「貸借」であれば、繰り返し行ったとしても宅建業にはあたりません。

売買や交換は「取引」にあたります。

しん

自分のものを貸し借りするのはセーフ。売ったり買ったり交換したりは「取引」に該当します。

しかし、「パターン❶売買」や「パターン❷交換」なら必ずしも免許が必要！というわけではありません。

ゆり

「宅地建物」「取引」「業」の3つ全てに該当しないなら免許は不要です。

上記図の、パターン❶とパターン❷は「建物」の「取引」を行なっているので2つは該当します。

しかし、1回きりなら「業」には該当しないので免許なしで行うことができます。

媒介（仲介）

一般的に賃貸のお部屋を借りたり、売買するときに相談する不動産屋さんは「媒介（仲介）」として動いてくれるところが多いです。

媒介（仲介）の場合、契約をするのはあくまで当事者なので、業者に契約締結権限はありません。

媒介（仲介）業者が取り持って、「この物件を借りたい貸したい！」という状態になったら、賃貸人と賃借人が直接契約します。

ゆり

実務上は媒介（仲介）業者が書類を双方に郵送したり、お客さん（賃借人）だけがお店に来店して契約することが多いです。※賃借人の捺印が終わった書類を、次に賃貸人に記名捺印してもらう。

珍しいですが、売買の場合は売主、買主、業者が全員勢ぞろいして契約することもあります。

しん

Netflixのドラマ「地面士たち」ではそんなシーンが多かったね！

媒介（仲介）は「売買・交換・貸借」全て取引にあたります。

代理

代理契約とは、代理人が本人の代わりを務める契約です。「代理人がすること＝本人がすること」になります。

高齢者が親族や業者を代理人にしたり、遠方に住んでいる人が現地の業者を代理人にしたりすることがあります。

代理は「売買・交換・貸借」全て取引にあたります。

業ぎょうとは

「業」とは不特定多数を相手に反復または継続して行うことです。

「不特定多数・反復または継続」この2つがキーワード、両方に該当するかチェックする必要があります。

それぞれ見ていきましょう。

不特定多数とは

不特定で多数なので、特定されていれば多数でも該当しませんし、不特定でも1人だけなら該当しません。

ゆり

実際に本試験で出題された例を見るとわかりやすいです。

• A社の従業員のみを対象
  →多数だが、特定されているので不特定多数にあたらない
• 公益法人のみを対象
  →公益法人はたくさんあるので、不特定多数にあたる
• 多数の友人または知人を対象
  →友人知人の区別は主観的なので、不特定多数にあたる

新しいパターンが出題されると、混乱しちゃうかもしれませんが、落ち着いて紐解いてみてください。

「不特定多数」に関しては、自分ごとに置き換えると急に判定しやすくなります！

迷ったら、「自分がやるとしたら…」と一度考えてみて、手順をイメージしてみましょう。

ゆり

なんか、試験問題だとこんがらがるけど、自分ごとにすると「あたりまえ」なこと！

反復または継続とは

「反復」と「継続」は言葉のまんまです。繰り返し続けることですね。

試験でよく出るのは下記の言い回しです。

• 10区画に区画割りして売る
  →10区画に分けて売るのだから、10回は取引する予定です、反復継続にあたります
• 分譲して売る
  →「分譲」とは分けて売ること、2つ以上にはなるので、反復継続にあたります

分けて売る系は反復継続していることになります。初めての言い回しの問題が出ても、2回以上やってるか？を基準に考えましょう。

さらに試験でよく出る引っかけとして、間に業者が挟まるパターンがあります。

• 一括して販売の代理を依頼する
• 一括して販売の媒介を依頼する

業者を間に挟んでも、実際に売るのは売主です。

一括して依頼して、代理や媒介の業者を介しても、代理の効果は本人に帰属しますし、媒介なら契約は本人がすることになります。

結局、本人が反復継続して売却してることになります。

免許なしで、たくさん持ってる土地や建物を売りたい場合は一括して業者に売却するのが一般的です。

そうすると、売主は1回しか売却していないので反復継続にならず免許不要です。

業者さんは、買い取って自分のものになった土地を反復継続して3回売ることになるので免許が必要です。

例えば、安い宅地や建物を購入して、購入した額よりも高く売る。

これを差額の利益目的で繰り返し行うには「宅建業の免許が必要」ということになります。

投資家さんなども、宅地建物の取引を行う場合は宅建業の免許が必要なんですね。

しん

宅地や建物でセドリ的なことをするには免許が必要。

「宅建業とは」攻略にはやっぱ問題演習

それぞれの論点別に一問一答を分けて掲載しました。

問題文をタップすると解答・解説を読めます。

同じような問題が続きますが、連続して同じ論点を解くことで知識が強化されます。

ゆり

全部終わる頃には「宅建業の定義」完全攻略♪

メモ書きしながら解く癖をつけましょう！なんか手元に紙を用意して始めてね！

＼メモの取り方／

「宅地とは」に関する問題11問

問1：宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、道路、公園、河川、広場及び水路に供せられているものは宅地にはあたらない。

【解答：◯】

宅地の判定方法は3つです

全国基準	❶建物が建っている土地 ❷または建物を建てる目的で取引する土地（今現在建っていなくても）
用途地域内	❸用途地域内にある土地は原則宅地 しかし、公園、広場、道路、水路、河川は含まない

ゆり

この3つは誦そらんじて言えるようにしておこう！

「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地、または建物を建てる目的で取引する土地をいいます。これは、全国どこの土地も全て同じです。

用途地域内の土地については、原則的に全部の土地が「宅地」にあたります。

しかし、例外として道路、公園、河川、広場及び水路に供せられている土地は宅地ではありません。

問2：建物の敷地に供せられる土地は、都市計画法に規定する用途地域の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。

【解答： 】

用途地域内でも、道路、公園、水路、広場、河川に供せられる土地は宅地ではありません。

こういう問題は、2つの要素について聞かれているので、2つそれぞれについて判定しましょう！

前半部分は正しいけど、後半は誤っているので、結果的に  となります。

問3：宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地をいい、その地目、現況によって宅地に当たるか否かを判断する。

【解答： 　建物を建てる目的で取引される土地も宅地に含む】

宅地とは下記の❶〜❸のことをいいます。

全国基準	❶建物が建っている土地 ❷または建物を建てる目的で取引する土地（今現在建っていなくても）
用途地域内	❸用途地域内にある土地は原則宅地 しかし、公園、広場、道路、水路、河川は含まない

問題文では❷が抜けている点が誤りです。

そして、宅地にあたるかどうかはこの❶〜❸で判断します。

現状は山林でも、将来的に切り開いて建物を建てる目的で取引をされるなら「宅地」として扱われます。

ゆり

地目も、現況もまだ山林だとしても、取引の目的が「建物を建てる」に決まっているなら宅地です。

問4：Ａ社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、 ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しようとする場合、免許は必要ない。

【解答： 】

全国基準	❶建物が建っている土地 ❷または建物を建てる目的で取引する土地（今現在建っていなくても）
用途地域内	❸用途地域内にある土地は原則宅地 しかし、公園、広場、道路、水路、河川は含まない

ゆり

この問題も、前半と後半に分けて判断する方が頭の中をスッキリ整理できます。

〜前半〜

「用途地域外の土地」となっているので、全国基準のみ適用になります。

つまり、❶建物が建っている土地　❷または建物を建てる目的で取引する土地（今現在建っていなくても）以外は宅地ではありません。

〜後半〜

「ソーラーパネルを設置する土地」とありますが、ソーラーパネルは「建物」ではありません。

建物の定義は、「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの〜」です。

しん

見ての通り、ソーラーパネルには屋根も柱も壁もありません。

したがって、「ソーラーパネルを設置するための土地」は、「宅地」ではありません。

「宅地以外の土地」の売買を媒介することは、「宅建業」に該当しません。そのため、Ａ社は免許は免許不要です。

問5：宅地とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わない。

【解答： 】

ズバリ、問題文そのままです。宅地とは、

❶建物が建っている土地
❷または建物を建てる目的で取引する土地（今現在建っていなくても）

例えば地目や現状は山林でも、将来的に切り開いて建物を建てる目的で取引をされるなら「宅地」として扱われます。

問6：都市計画法に規定する準工業地域内において、建築資材置場の用に供せられている土地は宅地である。

【解答： 】

準工業地域は、用途地域の一種です。用途地域内の土地は、原則「宅地」として扱われます。

※例外として、公園、広場、道路、水路、河川は含まない。

「資材置き場の用に供せれている土地」は例外にあたらないため、宅地です。

しん

建築資材置場…ってことは建物立ってないじゃーん！っていう思考に導く引っかけ問題です！気をつけて！

問7：都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当する。

【解答： 】

本肢の土地は、工業専用地域は用途地域の一種です。用途地域内の土地は、原則「宅地」として扱われます。

※例外として、公園、広場、道路、水路、河川は含まない。

「建築資材置き場の用に供せれているもの」は例外にあたらないため、宅地です。

しん

1つ前の問題とそっくり！

ゆり

そっくり！と思って油断しないでね！流し読みはケアレスミスの元。そっくりな気がした時こそ注意して読み込みましょう！

問8：都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当しない。

【解答： 】

「用途地域外の土地」なので、下記の全国基準のみ適用されます。

❶建物が建っている土地
❷または建物を建てる目的で取引する土地（今現在建っていなくても）

本肢の土地は、倉庫の用に供されています。倉庫は建物でしょうか？

建物の定義は、「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの〜」です。

ゆり

「倉庫」と一言でいうと大小様々なものがありますが、明らかに「建物だ」といえるものが多く含まれます。

「倉庫は建物」という認識で大丈夫です。したがって、「用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているもの」は宅地です。

問題では、「宅地に該当しない」となっているので、解答は  となります。

この問題で間違えてしまったり、迷った人の中には、家庭用の物置やトランクルームと倉庫を混同している人もいるのではないでしょうか？

このような簡易的なものは、基本的に「倉庫」ではなく「物置」です。

しん

倉庫は建物！

問9：Ｃが都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において山林を山林として反覆継続して売却する場合、Ｃは宅地建物取引業の免許を要しないが、Ｄが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Ｄは宅地建物取引業の免許を要する。

【解答： 】

このタイプの問題は、人ごとに分けて判定していきましょう。

〜Cについて〜

「都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内」ということは、用途地域は設定されない場所です。

つまり全国基準のみ適用されます。建物もしくは建物を建てる目的で取引しない限り宅建業に当たりません。

Cさんは「山林」を「山林」として売却しているので、宅建業の免許は必要ありません。

ゆり

Cさんについては書いてあることが正しいので、 判定ですね。次、Dさんについて検討します。

〜Ｄについて〜

Dさんは、「宅地として分譲」です。宅地を「分譲する」ということは宅地を不特定多数に反復継続（10回）して売っているので、宅建業に該当します。

Ｄさんは、宅建業の免許を受けなければなりません。

Dさんについても、正しいことが書いてあるので、解答は です！

問10：農地は、都市計画法に規定する用途地域内に存するものであっても、宅地には該当しない。

【解答： 　用途地域内は、農地でも宅地】

用途地域内にある土地は、例外を除いて全て宅地です。
例外：公園、広場、道路、水路、河川

現状が農地であっても、「例外」にはあたらないので、宅地として扱います。

問11：地主Ｄが、用途地域内の所有地を駐車場用地として、反覆継続して売却する場合、Ｄは、宅地建物取引業の免許を必要としない。

【解答： 】

まず、対象の土地が宅地にあたるか判定します。

用途地域内にある土地は、例外を除いて全て宅地です。
例外：公園、広場、道路、水路、河川

駐車場用地は「例外」にあたらないので、「宅地」として扱います。

次に、Dさんの行為は「業」にあたるか判定します。

Ｄさんは、駐車場用地（宅地）を反復継続して売却しています。これは宅建業に該当する行為なので、Dさんは免許を受ける必要があります。

「建物とは」に関する問題3問

問1：建物の一部の売買の代理を業として行う行為は、宅地建物取引業に当たらない。

【解答： 　一部もでも建物として扱う】

「建物」には、建物の一部も含まれます。マンションやアパートの一室も「建物」と扱います。

ゆり

分譲マンションの一室を購入するのも取引！賃貸マンションの仲介も取引です！

今回の問題では、「建物の一部」宅地建物にあたるについて「売買の代理」取引にあたるを「業として」行っているので、宅建業にあたります。

問2：建物とは、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するものをいうが、学校、病院、官公庁施設等の公共的な施設は建物には当たらない。

【解答： 　公的な施設も建物にあたる】

宅建業法は、「建物」の定義を置いていませんが、建築基準法の「建築物」に関する定義を用いられます。

建築基準法の建築物の定義は、「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの〜」なので、問題文通りです。

ゆり

しかし、「学校、病院、官公庁施設等の公共的な施設を除く」なんてどこにも書いてません。

そのため、本問の公共施設も「建物」に含まれます。

「官公庁施設等の公共的な施設は建物には当たらない」とする点が誤りです。

問3：Ｄが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Ｄは免許を受ける必要はない。

【解答： 　免許を受ける必要がある】

「リゾートクラブ会員権」は、建物にあたります。

リゾートクラブ会員権とは？

ゆり

リゾートクラブ会員権とは、「別荘を持つ」ことと「ホテルに泊まる」ことの中間のような仕組みです。

別荘だと、自分が所有しているところしか利用できない。掃除や管理も必要。

会員権の場合は、例えば「ホテルの1部屋を14人でシェアする」つまり、1人あたり年26日間泊まれる。

しん

ホテルなので、清掃の必要はないし、別荘を所有するよりも割り勘してるのでお得。みたいなイメージです。

会員権の種類によっては、複数の系列ホテルを利用する権利を得られます。1か所だけじゃなくて気分で選べる！

リゾートクラブ会員権について、もっと具体的なイメージをつけたい人は実際の販売ページなどを見るとわかりやすいです。

東急ハーヴェストクラブや、エクシブが有名です。

本題に戻りますが、リゾートクラブ会員権は別荘を共同所有しているのと同じ感覚です。不動産登記もできるし、建物として扱います。

建物の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行うのだから、宅地建物取引業に該当します。

したがって、Ｄさんは、宅建業の免許を受ける必要があります。

「取引にあたるか」の問題20問

問1：他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。

【解答  】

ゆり

このタイプの問題は、前半と後半に分けてそれぞれ判定しましょう。

〜前半〜

他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、

自ら貸主となる行為は、転貸借の場合も含め、宅建業に該当しません。

したがって、複数の建物を借り上げ、不特定多数の者に反復継続して転貸する行為も、免許不要です。

前半部分は誤ったことが書いてあります。

〜後半〜

自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。

「自ら所有する建物を貸借する場合」これも自ら貸借なので、免許不要です。

後半部分は正しいことが書いてあります。

結論、前半部分が誤りなので、解答は となります。

問2：宅地建物取引業者が、自ら所有する複数の建物について、複数人に対し、反復継続して賃貸する行為は、宅地建物取引業に該当しない。

【解答  】

自ら貸借契約の当事者となる行為は、「取引」に該当しません。

しん

「宅建業者が行っている」というのが引っかけポイントかもしれませんが、やっていることは個人大家さんなどと同じ「自ら貸借」です。

自ら貸主となる行為は、宅建業に該当しないため、 となります。

問3：Ｃ社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。C社の業務に、宅建業の免許を要する業務は含まれるか。

【解答  含まれる】

「貸主を代理して行う賃貸借契約の締結」は、建物の代理取引にあたるを複数回業にあたる行っているので、宅建業にあたります。

「入居者の募集」自体は、免許がなくてもできますが、今回のように宅建業にあたるケースでは、募集をする際も宅建業の規制を受けます。

「入居者からの苦情・要望の受付」や「入居者が退去した後の清掃」は、宅建業とは関係ありません。

しん

苦情や要望の受付、清掃なら免許不要なので、業務内容によっては宅建業の免許を持たない管理業者も存在します。

本問の場合は、代理で賃貸借契約の締結を行っているので、宅建業にあたります。

問4：Ａ社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。A社は、免許を受ける必要がある。

【解答  】

自ら所有する土地を貸しているだけなので、自ら貸借。宅建業にあたりません。

土地を区分したり、建築したりと、色々やってるので業者感でてますが、区分するのも建築するのも宅建業とは無関係です。

宅建業が適用されるのは、「宅地建物の取引を行として行う」場合のみ。

自ら貸借は取引にあたらないので、本ケースは免許不要です。

問5：Ｂ社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。B社は、免許を受ける必要がある。

【解答  　受ける必要はない】

Ｂ社が行っているのは、自社ビルのテナント募集、つまり、自ら貸主となる行為です。

「取引」に該当しません。したがって、Ｂ社は、宅建業の免許を受ける必要がありません。

問6：Ａの所有する商業ビルを賃借しているＢが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。

【解答： 　受ける必要はない】

複数の人が出てくる場合は、念の為人ごとに切り分けて検討しましょう。

〜Aさん〜

Ａさんは自己所有のビルをＢに賃貸しているだけです。自ら貸借なので「取引」にあたりません。したがって、Aさんは免許不要です。

〜Ｂさん〜

BさんAさんから借りているビルを転貸しています。自ら貸主となる行為は、転貸の場合も含め、宅建業に該当しません。

Bさんも免許不要です。

したがって、ＡさんもＢさんも、免許は不要なので、正しいことが書いてあります。解答は となります。

問7：宅地建物取引業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（30戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。

【解答： 　受ける必要がある】

ゆり

代理や媒介の業者が挟まっても、取引の効果は本人に帰属します。

つまり、Dさん本人が不特定多数の者に反復継続して分譲していることになります。

不特定多数の者に反復継続して分譲する行為は宅建業にあたります。

したがって、Dさんは免許を受ける必要があります。

問8：Ｅが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｅは免許を受ける必要はない。

【解答： 　受ける必要がある】

国や地方公共団体が宅建業を営む場合には、免許は不要です。しかし、取引の相手方まで免許不要になるわけではありません。

しん

宅地建物の「売買・交換」は取引にあたります。売るだけではなく、買う行為も「取引」にあたるということです。

Eさんは、「宅地の購入を反復継続して行っている」ので、宅建業の免許を受ける必要があります。

問9：Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。

【解答： 　受ける必要がある】

目的が借金返済であっても関係ありません。

Fさんは、自己所有の宅地を不特定多数の者に反復継続して売却するのですから、宅建業に該当します。したがって、宅建業の免許を受ける必要があります。

問10：Ｃが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているＤ社に依頼するとしても、Ｃは免許を受けなければならない。

【解答： 　Cは免許を受ける必要はない】

Ｃさんは、自分の所有地を賃貸しているだけなので、自ら貸主になる行為なので、宅建業にあたりません。

したがって、免許不要となります。

問11：Ｅが所有するビルを賃借しているＦが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Ｅは免許を受ける必要はないが、Ｆは免許を受けなければならない。

【解答： 　2人とも受ける必要はない】

複数人出てくる場合は、それぞれ検討しましょう。

〜Eさん〜

Eさんは自己所有のビルを賃貸しているだけなので、自ら貸主になっているだけです。取引に当たらないため、免許不要です。

〜Fさん〜

Fさんは、借りているビルを転貸しています。転貸だとしても、自ら貸主になっているにすぎないので「取引」にあたらないため、免許不要です。

結論、2人とも免許を受ける必要なありません。

問12：賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。

【解答： 】

ゆり

管理業者だからといって、免許不要になる例外はありません。普通に宅建業の規定をあてはめていきましょう。

貸借の媒介は「取引」に該当します。本問では建物の媒介を反復継続して営んでいることになるので、宅建業に該当します。

したがって、本問の管理業者は、宅建業の免許を受ける必要があります。

問13：Ｂが、自己所有の宅地に自ら貸主となる賃貸マンションを建設し、借主の募集及び契約をＣに、当該マンションの管理業務をＤに委託する場合、Ｃは免許を受ける必要があるが、ＢとＤは免許を受ける必要はない。

【解答： 】

複数の登場人物がいる場合、それぞれ分けて検討しましょう。

〜Bさん〜

Ｂは自己所有のマンションを賃貸する貸主になるだけなので、自ら貸主ということです。免許は不要です。

〜Cさん〜

Cさんは、Bさんの所有する建物（C本人のではない他人のもの）について、募集および契約を行うので、自ら貸主にはあたりません。

建物の取引を反復継続して行うことになるので、宅建業の免許が必要です。

〜Dさん〜

Dさんは委託を受けてマンションの管理をしているだけです。管理業務は宅建業にあたらないので、Dさんは免許不要です。

結論、免許が必要なのはCさんのみ、BさんDさんは免許不要です。問題文の通りなので、解答は となります。

問14：不特定多数の者に対し、建設業者Ｆが、建物の建設工事を請け負うことを前提に、当該建物の敷地に供せられる土地の売買を反復継続してあっせんする場合、Ｆは免許を受ける必要はない。

【解答： 】

建設業者は免許不要の特例にあたりません。

ゆり

なんか特別感醸しだしてますが、惑わされずに普通に検討しましょう。

建物の敷地に供せられる土地（＝宅地）の売買を反復継続してあっせんする行為は、宅建業に該当します。

したがって、Ｆは、免許を受ける必要があります。

問15：Ａが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、 宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Ａは免許を受ける必要はない。

【解答： 】

「競売で取得する」ことは、特に何の例外にもあたりません。

代理の業者を挟んでも、効果は本人に帰属します。Aさん本人が不特定多数の者に対して分譲を行なっていることになります。

これは、宅建業に該当するので、免許を受ける必要があります。

問16：Ａが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。

【解答： 　代理で売却を繰り返すのは免許が必要】

国や地方公共団体が行う行為に対しては宅建業法の適用はありません。

しかし、代理や媒介で絡む業者まで特例扱いにはなりません。

土地区画整理事業により造成された宅地であることも、特に関係ありません。

Ａさんは、甲市の代理として、宅地を売却する行為を繰り返し行っているので、宅建業に該当し、免許を受ける必要があります。

問17：Ａが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。

【解答： 】

「競売により取得した」ことは、特に何の例外にもあたりません。

媒介の業者を挟んでも、効果は本人に帰属します。Aさん本人が複数の宅地の売却を繰り返し行うことになります。

これは、宅建業に該当するので、Aさんは免許を受ける必要があります。

問18：Ａが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自ら又は宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。

【解答： 】

Ａは、転貸を繰り返していることになりますが、自ら貸主となる行為は転貸だとしても宅建業に該当しません。

依頼を受けた業者は「建物の媒介を繰り返している」ので免許が必要ですが、Aさんは免許不要です。

問19：Ｅが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Ｅは宅地建物取引業の免許を要しないが、Ｆが駐車場ビル10棟を建設し、Ｇが媒介して１棟ずつ売却する場合、Ｆ及びＧは宅地建物取引業の免許を要する。

【解答： 】

この問題も、複数人出てくるのでそれぞれ分けて検討しましょう。

〜Ｅさん〜

Ｅさんがしているのは、土地を駐車場として賃貸することです。「自ら貸主」は「宅建業」に該当しません。したがって、Ｅさんは免許を受ける必要はないです。

〜Ｆさん〜

Ｆさんは、駐車場ビル（建物）を10棟売却しています。

媒介の業者を挟んでも、効果は本人に帰属するので、Fさん本人が建物の売却を反復継続して行なっていることになります。

これは宅建業に該当するので、Ｆさんは宅建業の免許が必要です。

〜Ｇさん〜

Ｇさんは、Ｆの駐車場ビル（建物）の売却を媒介しています。建物の媒介を反復継続して行うので、宅建業に該当します。

Ｇさんは、宅建業の免許が必要です。

問20：農家Ｂが、その所有する農地を宅地に転用し、全体を50区画に造成した後、宅地建物取引業者Ｃに販売代理を依頼して、分譲する場合、Ｂは、宅地建物取引業の免許を必要としない。

【解答： 】

Ｂさんは、結論として宅地を分譲しています。

販売代理を依頼したとしても、効果は本人に帰属するので、Bさん本人が行ったのと同じことです。

宅地を分譲する行為は、宅建業に該当するので、Bさんは免許を受ける必要があります。

「業にあたるか」に関する問題4問

「免許不要の特例」に関する問題10問

問1：農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。

【解答： 　免許が必要】

農業協同組合だからといって、免許不要の特例にはあたりません。

宅地の売却に関する販売代理を業として行うので、宅建業に該当します。農業協同組合は、免許を受ける必要があります。

ゆり

免許不要の特例が適用されるのは以下の団体です！

特例に該当する団体	特例の内容	理由
国、地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給公社など	宅建業の規定が適用されない	国の機関はお客様を害することはないので、「宅建業法を適用する必要はない」という考え方のため
信託銀行や信託業務を兼営する金融機関	国交大臣に「届出」をすると免許を受けたものとみなされる	信託業務を開始する際に、宅建業の免許よりも厳しい規程をクリアしているため
破産管財人	破産財団の換価のために自ら売主として売却する場合は免許不要	裁判所の監督のもと、行われる行為のため

しん

農業組合は該当しないので、宅建業に該当する行為を行うには免許が必要です。

問2：甲県住宅供給公社Ｄが、住宅を不特定多数に継続して販売する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。

【解答：◯】

国及び地方公共団体には宅建業法が適用されない（宅建業法78条１項）。

さらに、独立行政法人都市再生機構は国とみなされ（独立行政法人都市再生機構法42条、令34条１項４号）、地方住宅供給公社は地方公共団体とみなされる（地方住宅供給公社法47条、令２条１項４号）。

したがって、甲県住宅供給公社Ｄは、甲県であるとみなされ、宅建業法の適用を受けないから、Ｄは免許を受ける必要はない。

問3：学校法人Ｇがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Ｇは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、宗教法人Ｈがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Ｈは、宅地建物取引業の免許を必要としない。

【解答：×】
一団の宅地を分譲する行為は、宅建業に該当する（宅建業法２条２号）。学校法人や宗教法人だからといって、例外的な扱いがされることはない。したがって、Ｇだけでなく、Ｈも、宅建業の免許を必要とする。
※宅建業法が適用されないのは、国・地方公共団体や、それらと同視される都市再生機構、地方住宅供給公社に限られる（宅建業法78条１項）。

問4：信託業法第３条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

【解説：◯】
信託業法３条の免許を受けた信託会社は、宅建業の免許を受ける必要はありません。国土交通大臣に届け出るだけで宅建業を適法に営むことができます（宅建業法77条１項～３項）。
※信託会社に適用されないのは、免許に関する規定だけであり、その他の規定は通常の 宅建業者と同様に適用されます（宅建業法77条２項）。例えば、営業保証金の供託又は保証協会への加入が必要ですし、監督処分を受けることもあります。

問5：Ｆが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Ｆは、免許を必要としない。

【解答：×】
国や地方公共団体が宅建業を営む場合には免許は不要である（宅建業法78条１項）。
しかし、Ｆは甲県の依頼を受けて販売を代理しているのであって、甲県自体ではない。したがって、Ｆの行為は宅地建物取引業にあたり、免許を必要とする（宅建業法２条２号）。

問6：Ｂ社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。

【解答：×】
「住宅用地」は、「宅地」に該当します。「宅地」を分譲することは、「宅建業」に該当します（宅建業法２条２号）。したがって、Ｂ社には、免許が必要です（同法３条１項）。
※「土地区画整理事業の換地処分により取得した換地」であることは、結論と何の関係もありません。「競売により取得した宅地」という言い回しが頻出ですが、これも同じこと。「何だか特別扱いがありそう」と受験生をヒッカケようとしているだけで、記述に意味はありません。冷静に無視！

問7：建設業の許可を受けているＣが、建築請負契約に付随して、不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする場合、Ｃは免許を受ける必要はない。

【解答： 　受ける必要がある】
建設業者は免許不要の特例にあたりません。
なんか特別感醸しだしてますが、惑わされずに普通に検討しましょう。
不特定多数の者に建物の敷地の売買を反復継続してあっせんする行為は、宅建業に該当します。
したがって、Cは、免許を受ける必要があります。

問8：社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。

【解答：】
住宅の貸借の媒介を反復継続して営むことは、宅建業に該当します（宅建業法２条２号）。したがって、本肢の社会福祉法人は、宅建業の免許を受ける必要があります（同法３条１項）。
※社会福祉法人だからといって、特別な扱いはありません。

問9：Ｄ社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。

【解答：×】
■「宅地」とは
（肢１の表参照。）
住宅を建築するための土地は、「宅地」に該当します（宅建業法２条１号）。
■国や地方公共団体の扱い
国や地方公共団体が宅建業を営む場合には、免許は不要です。これらの者には、そもそも宅建業法が適用されないからです（宅建業法78条１項）。
しかし、Ｄ社は、地方公共団体と定住希望者との「売買契約」を「媒介」しているだけです。Ｄ社が地方公共団体と扱われるわけではありません。
「売買」の「媒介」は「取引」の一種です（「はじめに」の表参照）。Ｄ社の行為は宅建業にあたるため（同法２条２号）、免許が必要です（同法３条１項）。

問10：破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復続して行い、その媒介をＥに依頼する場合、Ｅは免許を受ける必要はない。

【解答： 】

破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となって、宅地又は建物の売却を反復継続して行うのであれば、免許不要の特例に該当します。

しかし、その媒介を依頼されたEは特例にあたりません。

建物の売却の媒介を反復継続して行うので、Eは免許が必要です。

ゆり

免許不要の特例に該当するのは下記の団体ですが、あくまで本人たちだけ！媒介や代理をする人、相手方は宅建業を行うのであれば免許が必要となります。

特例に該当する団体	特例の内容	理由
国、地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給公社など	宅建業の規定が適用されない	国の機関はお客様を害することはないので、「宅建業法を適用する必要はない」という考え方のため
信託銀行や信託業務を兼営する金融機関	国交大臣に「届出」をすると免許を受けたものとみなされる	信託業務を開始する際に、宅建業の免許よりも厳しい規程をクリアしているため
破産管財人	破産財団の換価のために自ら売主として売却する場合は免許不要	裁判所の監督のもと、行われる行為のため

まとめ｜「宅建業とは」の問題はメモしながら丁寧に解こう！

宅建業の定義は、たくさんの情報を判定しなくてはいけないので、頭がぐちゃぐちゃになる人も多いです。

必ず、メモを取りながら解きましょう。

複数の人が登場する問題や、一肢の中でも前半後半で違うことを問われている時は分解して解くのがポイントです。

ゆり

1問だと思わないで、分けて分けて単純にして、最後に整理するのが絶対確実！

単純な表ですが、重要ポイントが詰まった表でメモしながら解くと、頭が整理されますよ！

最初は見ながら、慣れてきたらこれを脳内で思い浮かべながら解いてみてください♪

■ 宅建士の登録の移転や登録の変更がごちゃごちゃ
■ 宅建業者の要件と混ざってわからなくなる
■ ポイントは理解した気がするけど、なんか曖昧…

「宅建士の登録の移転」や「変更の登録」など…そっくりな単語がごちゃごちゃで覚えるの難しいですよね。

「登録の移転」や「変更の登録」は、時系列を意識して理解しましょう。

私は時系列順に理解した知識を整理して、「セルフティーチング」を行うことで、「登録の移転」や「変更の登録」を完全マスターしました。

ゆり

この範囲実は、知識の整理がきれば面倒な暗記項目は少ないです。

この記事では、「宅地建物取引士」の範囲に絞って、重要ポイントの覚え方や知識を整理する方法をお伝えしています。

身近な例に置き換えてわかりやすく説明するので、この記事を読むと80％〜90％の理解度で伸び悩んでいた人も100％を目指せるようになりますよ！

 賃貸仲介営業歴10年
 大手不動産会社で社内営業成績1位を3年継続
 営業研修社内講師
 学力皆無、地元でドベの高校卒
 宅建試験4度の不合格を経て5度目の受験で合格
 宅建試験1ヶ月前に第一子を出産
 3人兄弟（3y2y0y）のママ

資格
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士

詳しいプロフィールはこちら

 不動産仲介営業歴10年の元支店長
 現職賃貸管理会社勤務
 親が地主、オーナー会社共同経営

 目次から読みたいところに飛べます
記事の途中でも画面右下 をタップで目次が開くので活用してね！

宅地建物取引士 全体像を確認

宅建士に関する範囲を学習する上で重要なのは時系列です。

「今どのタイミングの話をしているのか？」を、常に意識して覚えていきましょう。

ゆり

それぞれの重要ポイントをおさらいしつつ、時系列や流れも頭に入れるようにしましょう！

＼試験合格から実務までの流れ／

宅建試験に合格しただけでは宅建士として働くことはできません。

宅建士登録をして、宅建士証を交付されて初めて宅建士としての事務を行なうことができます。

それぞれ、流れに沿って重要ポイントのまとめと覚え方の解説、ややこしいポイントの対比をしていきます！

宅建士の登録基準

＼この部分の話し！／

宅建士として働くには、【宅建士登録→宅建士証の交付】が必要ですが、一定の事由に違反する人は宅建士登録ができません。

さらに、宅建士として働いている最中に基準に違反すると宅建士証を返納することになります。

ゆり

下記の内容にあてはまる場合は、宅建士登録ができません。

宅建士の登録基準は、宅建業者の欠格事由とほぼ同じです。違いのあるところを中心に覚えましょう。全部で11項目ですが、このように細分化すると覚えやすいです。

①〜③　単純に本人に問題がある場合
④〜⑤　悪いやつ5年シリーズ
⑥〜⑧　取り消し・聴聞5年シリーズ
⑨〜⑪　宅建士だけのやつ

年数はすべて「5年」なので、ここはすぐ覚えると思います。ややこしいのは「いつから5年なのか」です。「いつから」の部分を頑張って覚えてください。

違いがあるのは「③未成年」の場合と、⑨〜⑪宅建士の登録消除や事務禁止についてだけです！

注意ポイント①
未成年

【宅建業者の欠格事由】
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は法定代理人が基準
  
【宅建士の登録基準】
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は登録不可（法定代理人は関係ない）

---

どちらの場合も成年者と同一の行為能力を有する未成年者は本人が基準

ゆり

宅建業者としては、親が責任持つなら未成年でも働いてOK。宅建士としては、親が見てようが未成年なら不可です。

実務経験と登録実務講習

上記の登録基準をクリアしている人が全員、すぐに宅建士登録できるわけではありません。下記のどちらかが必要です。

• 2年以上の実務経験
• 大臣の登録を受けた登録実務講習の受講

2年間宅建業に従事している人は現場を知ってるよね！経験の少ない人は実務経験を補うための講習を受けてね！ってことになっています。

引っ掛けポイントとしては、このあと解説する「知事の指定する法定講習」との混同です。

ややこしいですが、初めて登録するときに必要な方が大臣！その後は知事！と覚えましょう。講習以外の変更登録や死亡等の届出も、宅建士登録後は基本的に全て知事に申請や届出となります。

ゆり

大臣は知事より偉いので。会社で例えると、入社のときは社長の許可も要るけど、その後の細々したことは直属の上司決済ですってイメージ！

宅建士登録簿の記載事項と変更の登録

＼この部分の話し！／

無事、登録基準をクリアすると宅建士登録が可能です。登録の申請は受験地の知事に対して行います。

ゆり

東京で合格した人は東京都知事、北海道で合格した人は北海道知事！

宅建士登録をすると、宅建士資格登録簿に下記の内容が登録されます。
※右の列は「宅建業者名簿」の内容です。似ているので対比して覚えると暗記を省エネできます！

最初に登録された内容から、変更があった場合は遅滞なく「変更の登録」と「宅建士証の書き換え交付」を行います。

ゆり

登録している知事に届出をして変更の登録をするよ！

変更の登録は、「宅建士登録をしているだけで宅建士証を持っていない人」や「事務禁止処分中の宅建士」も遅滞なく行わなければなりません。

「変更の登録」が必要なのは上記表の①〜⑤です。

さらに、宅建士証の書き換え交付が必要なのは、氏名・住所の変更があったときのみです。

なぜなら他の項目は宅建士証に書いていないから。

旧姓入れたい人は名字と名前の間に［］で入ります。私も入れてます。

登録の移転

＼この部分の話し！／

登録している都道府県を移転する制度が「登録の移転」です。

ゆり

変更とか、何かと手続きがあるときは登録している都道府県に対して届出をするので、近いとこがいいですよね。

実際、ほとんどの手続きは郵送で完結します。しかし、法定講習だけは実際に講習を受けに行く必要があります。

法定講習を受けられる場所は基本的に登録している都道府県内です。（オンラインで受講できる都道府県も一部あります。）

法定講習とは、5年に一度宅建士証を更新する前に受講する講習です。法改正や、基本知識の確認などが行われます。

しん

自動車免許の更新みたいなもんですね。

ゆり

オンラインで講習を受けられて、手続きも郵送でOKな都道府県なら移転する意味はあまりないかも！宅建士は全国どこでも働けます！

注意ポイント①
移転事由

登録の移転は、登録外の都道府県の事務所に従事しようとするとき（または従事しているとき）に申請可能です。

実例

• 転職や転勤で、勤務先が登録都道府県外だった場合
  →移転OK
• 引越しをして登録都道府県外に住むことになったが、勤務先は変わっていない
  →移転NG
• 転職と同時に引越しをして登録都道府県外に住むことになったが、転職先の事務所は登録都道府県内
  →移転NG

ゆり

従事する事務所の所在地と登録都道府県が相違するときだけ、移転可能です！自分の住所は関係ない！

ちなみに、上記の実例の場合「登録の移転」は任意ですが、転職の場合は「従事する宅建業者の名称・商号・免許番号」が変わるので「登録の変更」が遅滞なく必須。

転職や引越しの場合は「従事する宅建業者の名称・商号・免許番号」と「住所」が変わるので「登録の変更」と「宅建士証の書き換え」が遅滞なく必須となります。

死亡等の届出

＼この部分の話し！／

下記の事由が発生した場合、30日以内に登録先の知事へ届出が必要です。

「①死亡」以外の②〜⑦は宅建士の登録基準を満たさなくなったときです。あわせて覚えると項目自体は簡単に覚えられるはず。

届出義務者と届出期限は宅建業者の「廃業等の届出」と混同しやすいのですが、「宅建士は個人だから死亡と心身の故障以外は本人」と覚えるとシンプルです。

死亡の場合、自分で届出なんて無理ですし相続人がすぐに死亡を知ることができない場合も想定されるため「知った日から30日」。
心身の故障は度合いによっては本人が手続きできる場合と出来ない場合があるので、法定代理人と同居の家族もありです。

宅建士証に伴う義務と罰則

＼この部分の話し！／

宅建士証に伴う義務と罰則は、宅建士証を受け取ったあとの実務に関するお話です。宅建士が宅建士証を提示して事務を行うには決まりがあります。

決まりを破ると、罰則もあるので義務と罰則をセットで覚えましょう。

特に語呂合わせとかで覚えるまでもないです。「10万円以下の科料」という数字だけ覚えて、あとは状況を想像すると常識の範囲でインプットできます。

宅建士証の更新

＼この部分の話し！／

宅建士として働いていく上で、5年に1回宅建士証の更新が必要です。

更新の際には、この5年間であった法改正などを中心に、宅建士として必要な内容を確認する「法定講習」を受講する必要があります。

ゆり

自動車運転免許の更新と似てますね！

法定講習は各都道府県知事が指定する講習で、基本的にはその都道府県内で行われます。時期が近くなると、更新のお知らせハガキが登録している住所に届きます。

このお知らせを確実に受け取るためにも、住所に変更があれば「変更の登録」が必要というわけです。

転勤や転職で、実際に働いている都道府県と宅建士登録している都道府県が違っても、登録している都道府県が指定する講習を受講しなければなりません。

現在の勤務先がある都道府県での講習を希望するなら、事前に「登録の移転」をしておきましょう。

ゆり

都道府県によってはオンラインで法定講習を受けられる場合もあります！事前に調べておくと安心です！

宅地建物取引士の範囲はセルフティーチングがおすすめ！

セルフティーチングとは学んだことを話し言葉でアウトプットする作業のことです。

「実際に声に出して人に話す」のが一番効果的ですが、毎回勉強に付き合ってくれるパートナーを見つけるのは大変なので「脳内でイメージする」だけでも効果があります。

自分で自分に教えるようにイメージしてもいいですし、誰かを思い浮かべて話すイメトレでもOKです。

ゆり

私は旦那に説明する様子を毎回脳内でイメージしてセルフティーチングを行い、聞いてくれる雰囲気のときには実際に話して聞いてもらうこともありました！

実際に誰かに話すと質問が返ってきたりするので、その質問に答えることでさらに細かい知識のアウトプットが可能です！

＼タップで拡大できます／

この図はアメリカ国立訓練研究所の研究で提唱された「ラーニングピラミッド」を私なりに宅建の学習に落とし込んだものです。

ラーニングピラミッドとは、ただ受けるだけの受動的な勉強よりも、自ら行動する能動的な勉強のほうが学習の定着率がいいことを表します。

日本の教育現場でも教員向けのセミナーなどで取り上げられることが多い理論です。

ゆり

理解していないと教えられないので、理解度のチェックにもなりますよ！

ちなみに、セルフティーチングを脳内で行うには道具は必要ありません。手が塞がっていてもいつでもどこでもできます。

私はよく、家事をしながら、シャワーを浴びながら、ドライヤーをかけながら、子供の授乳をしながら脳内セルフティーチングを行っていました。

まとめ｜宅建士登録は時系列を意識して知識の整理！

今回説明の際に使用したフローチャートを見ながら、各重要ポイントを確認すると知識の整理ができます。

宅建士登録の範囲は、ちょっとした細かい数字を覚える必要はありますが、試験でつつかれるのは数字よりもそれぞれの制度を混同した下記のような引っ掛けです。

それぞれ、身近な例で具体的にイメージした上でセルフティーチングを行うと正しい知識の定着ができて、自分の中の常識としてインプットできますよ！

直前期の確認や詰め込みでも、十分点数に影響するので受験会場に行く移動時間もセルフティーチングを行いましょう！ぜひ参考にしてください。

■ 宅建業者の欠格事由がごちゃごちゃ…
■ いつも引っ掛け問題で間違える…
■ なんとなく解けるけど、知識が定着してる手応えがない…

宅建業者の欠格事由に関する問題は、苦手意識を感じたり「なんとなく解けるけど、自信はない…」という状態の人が多いと思います。

そうなってしまう原因は、欠格事由は似たような項目が多かったり、細かくてややこしい引っ掛け問題が多く出題されるからです。

私は、欠格事由の表を丸暗記することで知識を理解・整理してどんな細かい問題が出題されても対応できるようになりました。

「何だ丸暗記か…」と思われるかもしれませんが、欠格事由に関しては理解したあとに暗記するしか対策はありません。

この記事では、私が何度も試行錯誤した結果一番効果を得られた欠格事由の暗記法をご紹介しています。この記事を読めば、欠格事由の暗記を楽に進められるようになり合格に1歩近づきます！

記事の終わりでは、暗記に使える表やツールを無料ダウンロードできます。ぜひ活用してください！

 賃貸仲介営業歴10年
 大手不動産会社で社内営業成績1位を3年継続
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 学力皆無、地元でドベの高校卒
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資格
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士

詳しいプロフィールはこちら

 不動産仲介営業歴10年の元支店長
 現職賃貸管理会社勤務
 親が地主、オーナー会社共同経営

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宅建業者
欠格事由の覚え方

まず、暗記の必要がある欠格事由の項目は全部で14項目です。この中で、さらに細かい知識も補完していく必要がありますが、一先ずこの14項目を覚える方法をご紹介します。

＼14項目を細分化して覚える！／

①〜③　単純に本人に問題がある場合
④〜⑥　悪いやつ5年シリーズ
⑦〜⑨　取り消し・聴聞5年シリーズ
⑩〜⑪　本人以外に問題がある場合
⑫〜⑭　その他

このようになるべく細かく分けると暗記しやすいです。全部で14項目と思うと絶望的なボリュームに感じますが、2〜3項目が5セットだと知識の整理もできて暗記も楽になりますよ！

注意ポイント③
政令使用人

⑨の場合政令使用人はセーフ
  
⑪の場合政令使用人もアウト

なぜなら、⑨は会社の方針で免許取り消しになるので役員に責任はあるが政令使用人（支店長）の責任は少ないと言えます。
⑪の場合は、政令使用人個人の属性や過去の罪が原因なので本人がアウト。

ゆり

政令使用人がいまいちしっくりこない人は、自分の会社や他の大手企業などに置き換えてみるとわかります。

役員は取締役やCEO、各部門の責任者など、例えば本社が東京にある会社なら地方の一般社員は会う機会もない雲の上の存在。

一方政令使用人は支店長なので、例えば札幌支店の店長とか新宿支店の店長とかそんな感じ。

現場の責任者として問題のある人は置けないということで個人の犯罪歴や破産の有無などに縛りはありますが、あくまで経営方針には口出しできないサラリーマンです。

【覚え歌】で暗記の労力を削減！

前章の表の中でも、⑤の「どんな犯罪でも禁錮以上の刑」と「一定の犯罪により罰金刑」この2つはとても混同しやすいので、本試験でも毎年引っ掛けポイントとしてよく出題されます。

一定の犯罪
宅建業法違反、暴力団防止法、傷害罪、傷害現場助勢罪、暴行罪、暴力行為処罰法、凶器準備集合結集罪、脅迫罪、背任罪

宅建業に直接関わりのある宅建業法違反と暴力的な犯罪や背任罪（詐欺など）は特別一段階厳しい処置になっています。

例えば、道路交通法違反や窃盗罪などで判決が軽い場合は罰金刑になる可能性があります。その場合は上記「一定の犯罪」に含まれないので宅建免許に影響はありません。

ゆり

欠格事由の犯罪の種類については混同しやすいですが、YouTubeで有名な宅建講師棚田先生の覚え歌で簡単に覚えることができます！

カルメン前奏曲

緊張しすぎて、宅配業者ぶん殴って罰金　５年

業法、暴対、傷害、暴行、凶器、脅迫、背任

引用元：棚田行政書士の不動産大学

禁錮 懲役 死刑　 宅建業 背任罪　 暴力的犯罪
緊　張 しすぎて　宅　　配業者　ぶん殴って罰金　５年

業法 暴対 傷害　　　　
宅建業法違反、暴対法、傷害罪、傷害現場助勢罪

暴行 凶器　　　　　　　　　脅迫　　 背任
暴行罪、暴力行為処罰法、凶器準備集合結集罪、脅迫罪、背任罪

欠格事由すべてをカバーできるわけではありませんが、一番暗記容量の多い部分を歌で覚えられるので、かなり脳の負担が少なくなります！

一緒に覚えたい周辺知識
宅建士の登録基準

宅建業者の欠格事由とリンクしている周辺知識として、「宅建士の登録基準」があります。被っている部分が多いので、混同しないように気をつけて一緒に覚えると暗記の省エネになります！

1章目で解説した「欠格事由」は宅建業者が免許を保持して営業するためにクリアしなくてはいけない最低条件。

「宅建士の登録基準」は、宅建士個人が宅建士として仕事をするための宅建士登録の条件です。

宅建業者の欠格事由に③と⑨〜⑪が追加になります。殆ど同じなので、一緒に覚えてしまうと暗記の省エネになりますよ！

宅建業者の欠格事由でも出てきた⑥と、宅建士の登録基準で追加の⑨はほぼ同じです。

注意ポイント①
未成年

【宅建業者の欠格事由】
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は法定代理人が基準
  
【宅建士の登録基準】
成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は登録不可（法定代理人は関係ない）

---

どちらの場合も成年者と同一の行為能力を有する未成年者は本人が基準

ゆり

宅建業者としては、親が責任持つなら未成年でも働いてOK。宅建士としては、親が見てようが未成年なら不可です。

究極のアウトプット法
白紙再現がおすすめ！

残念ながら、宅建業者の欠格事由の範囲は表のすべてを覚えるために有効な暗記語呂合わせや覚え歌がありません。

ですが、表の暗記をするとしないとでは問題を解く際の安定感がまるで違います。

おすすめの暗記法は「白紙再現法」です。これはかなりの力技ですが、一番効果があるので私は宅建試験の色んな範囲で活用していました。

ゆり

力技なので正直しんどいですが、確実に暗記できるし成果もわかりやすいです！私はこの方法で色んな範囲を乗り切りました。

白紙再現法のやり方

• 暗記項目を覚える（インプット）
• 白紙の紙に書く（アウトプット）

白紙再現法は①と②をひたすら繰り返すだけのとても単純な暗記法です。インプットしたことを書けなかったら覚えていない証拠、「覚えたつもりになっている」だけです。

この「覚えたつもり」「できたつもり」の積み重ねが点数に現れます。1つ1つを完璧にして「つもり」を減らし、小さな完璧を積み重ねることが一番大切です。

学生の頃、英単語や漢字を覚えるためには「とにかくノートに繰り返し書く」ことが主な勉強法だったはず。繰り返し「思い出して書く」という作業が記憶の定着には最も効果的なんです。

1からアウトプットできるようになればいいので紙とペンでもOK、スマホやPCに打ち込みでもOKです！

何も見ないで白紙に完璧にアウトプットできるようになるまで繰り返します。一度できてもすぐに忘れるので、定期的にインプット→アウトプットを繰り返します。

日々の学習は問題演習が中心になると思いますが、その前に暗記作業を行うのが一番効果的。

暗記した知識を使って問題を解くことで、さらにアウトプットを強化できるからです。その他、日常のスキマ時間を活用しましょう。

ゆり

スキマ時間にスマホのメモアプリにアウトプットするだけでもOK！ところどころ予測変換で出るようになっちゃいますが、やらないより100倍マシです！

おすすめの勉強ルーティーン

• インプット（講義動画やテキスト）
• 表や重要ポイントの暗記
• アウトプット（白紙再現法、セルフティーチング）
• アウトプット（問題演習）
• 答え合わせや復習

白紙再現法を行うにあたって、最初から白紙がしんどいな…と思う人は、まずは一部を隠した表で穴埋めから始めるのもありですよ！

ゆり

1章でご紹介した欠格事由の表を無料でダウンロードできるので活用してください！

完全な白紙バージョンと穴埋めバージョン、全て記載されたバージョンの3パターンご用意しました。

印刷して直接書き込むのもありですし、見ながらノートに書くでもやりやすい方法で大丈夫です。ただ紙に書きなぐるだけでも白紙再現できれば効果はあります。

まとめ
欠格事由の覚え方は細分化して白紙再現！

宅建業者の欠格事由は一部、棚田先生の覚え歌で対処可能ですが、基本的には丸暗記で頑張るしかありません。

丸暗記を否定する意見もありますが、理解したことを暗記するのも暗記のうちなので、結局勉強とは「覚える」ことなので暗記です。

暗記をコスパよく行うためには、情報を細分化することと、何度も反復することが大切です。宅建業者の欠格事由全14項目は5つの種類に細分化できます。

白紙再現は最も効果のある暗記法です。インプットするだけでは「理解したつもり」「覚えたつもり」になるだけです。100％覚えていなければ白紙再現はできません。

徹底的にアウトプットして「つもり」を排除しましょう！

ゆり

脳がちぎれるまで必死に暗記すると必ず成果が現れます！暗記から逃げないで！頑張りましょう！

■ 報酬額の計算がわからない…
■ そもそも計算が嫌いで苦手意識がある…
■ 過去問が少ないから答えを覚えてしまった、でもまだ曖昧…

宅建業法の範囲から毎年1問必ず出題される【報酬額に関する問題】複雑な計算問題が出題されることも多いし、みんな苦手ですよね。

ゆり

私も数字が苦手なタイプ…。
報酬計算は、重要分野なのに捨ててしまおうか何度も悩みました…。

しかし、報酬額の計算は一度マスターしてしまうと一気に得意分野にできるラッキー科目です！

多くの人が報酬額の計算に苦手意識を感じる理由は2つ。

• 手順を理解できていない
• 大きな数字の計算に慣れていない

この記事では、私が受験生時代に報酬額の計算で困ったことを中心に知識を整理し、報酬額の計算についてわかりやすくお伝えしています。

この記事を読むと、苦手だった報酬額の計算が得意分野になりますよ！

直前期からの詰め込みでも十分間に合います。ぜひ参考にしてください！

 賃貸仲介営業歴10年
 大手不動産会社で社内営業成績1位を3年継続
 営業研修社内講師
 学力皆無、地元でドベの高校卒
 宅建試験4度の不合格を経て5度目の受験で合格
 宅建試験1ヶ月前に第一子を出産
 3人兄弟（3y2y0y）のママ

資格
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士

詳しいプロフィールはこちら

 不動産仲介営業歴10年の元支店長
 現職賃貸管理会社勤務
 親が地主、オーナー会社共同経営

 目次から読みたいところに飛べます
記事の途中でも画面右下 をタップで目次が開くので活用してね！

報酬額の計算に必須！速算式の覚え方

報酬額の計算は、売買・交換の場合と賃貸の場合で計算方法がことなります。

ゆり

まずは売買・交換の場合に使用する公式（速算式）の覚え方を解説していきます。

交換の場合は交換する土地・建物の価格のどちらか高い方を計算に使用できます。

この式は報酬額を計算するための速算式です。本来の報酬額の計算はもう少しややこしいのですが、速算式を使うと簡単に計算できます。

▼をタップで確認できます 

本来の計算方式
※試験には関係ない豆知識です、覚える必要ありません。気になる人だけどうぞ！

本来は、1,000万円の土地だとしたら1,000万円で計算せずに、それぞれ該当する料率にしたがって計算します。

• 200万円以下の部分＝価格×5％
• 200万円超〜400万円以下の部分＝価格×4％
• 400万円超〜の部分＝価格×3％

1,000万円を料率に従って計算するとこうなります。

• 200万円以下の部分
  →200万円×5％＝10万円
• 200万円超〜400万円以下の部分
  →200万円×4％＝8万円
• 400万円超〜の部分
  →600万円×3％＝18万円

この3つに分けて3回計算し、3つの答えを合計します。

10万円+8万円+18万円＝36万円
報酬額は36万円です。

でも、いちいち分解して計算してまた足し戻すなんて面倒くさい…。
ということで速算式があります。

速算式だと、1,000万円は400万円超〜なので「価格×3％＋6万円」ですよね。

1,000万円×3％＝30万円
これだと上記の計算式に比べて6万円足りません。

この差額を調整するために6万円を足します。

1,000万円×3％＝30万円＋6万円＝36万円

ゆり

同じ数字になりました〜！あとから足す2万円、6万円は、計算を簡単にするために生じた差額を調整するためのものでした！

あとからちょっと足すの忘れそうだしメンドクセーと思ってましたが、本当はもっと面倒なんだと知ったら許せるようになりました。笑

以上、豆知識でした。試験では速算式しか使わないので、覚えなくて大丈夫です。

この速算式自体は単純に暗記するしかありません。表を視覚的に捉えると、項目ごとに暗記するより覚えやすくなります！

小学生のときに習った九九の要領の覚え方で「2×2=4ににんがし」なぜか内緒にする。「しぃ〜」。

猫のイラストから「にゃんにゃんしぃ〜しぃ〜」でもいいと思います。

カウントダウンする感じで「5、4、3、2…6（!?）」なんで最後6…？男の子のイラストで仲間外れです。

コツは数字を覚えるというよりは、表を画像として捉えること。矢印の向きに語呂合わせを入れ込むと表が完成します。

ゆり

ちょっと強引ですが、数字を覚えるのが苦手な人は活用してください。

以上・以下｜超え・未満

【以上・以下】はピッタリも含みます
例｜100円以上、500円以下＝100円〜500円

【超え・未満】はピッタリを含みません
例｜100円超〜500円未満＝101円〜499円

ゆり

「以い」がつくとピッタリも含むので、「以い」は「要いる」「入いれる」と覚えましょう！

宅建試験ではさまざまな場面で「以上・以下」「超え・未満」が登場します。
「以い」は「要いる」「入いれる」ピッタリを含むんだ！ということだけ覚えておけば、それぞれの法令に対応できます。

報酬額の計算 パターンを理解する

報酬額の計算にはいくつかのパターンがありますよね。出題された問題が、どのシチュエーションのものなのかを正確に読み取ることが大切です。

パターンはもう大丈夫！計算について早く知りたい！って人はこちらから計算の章に飛べます。

代理・媒介の場合

ゆり

全部覚えるの大変…と思う場合は、まずは下記の2つだけ頭に入れて実例の確認や問題演習をしましょう！

• 一つの取引の限度額は2倍まで
  （複数業者が居ても2倍まで）
• 代理か媒介かで請求できる相手方の限度額が変わる
  （代理は2倍、媒介は1倍）

具体例を図解で確認していきます。1,000万円の取引をした場合の金額は下記のようになります。

【速算式】
1,000円×3％＋6万円＝36万円
算定額は36万円
2倍の場合は36万円×2＝72万円

細かくパターン化していくとキリがないので、よく問われるパターン4つをご紹介します。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は2倍（72万円）
• 媒介なので売主・買主それぞれ限度額36万円

※注意｜仮に売主側に値引きをして10万円しか貰わなくても、買主に請求できる上限は36万まで。合計72万円ではなく【それぞれに36万円】が基準です。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は2倍（72万円）
• 売主は代理（72万円）買主は媒介（36万円）

代理の場合は依頼主に算定式の2倍（72万円）請求できます。ただし、買主にも請求する場合は合計72万円までが上限です。【①取引全体での限度額2倍】は超えられません。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は2倍（72万円）
• 媒介なので売主・買主それぞれ限度額36万円

図①のパターンで業者が2社になりました。業者が増えても【①取引全体での限度額2倍】は変わりません。72万円を分け合う（それぞれのお客様から受領する）ことになります。

※注意｜1社の場合と同じく一方が値引きしても、もう一方の上限は36万円を超えません。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は2倍（72万円）
• 売主は代理（72万円）買主は媒介（36万円）

代理と媒介が混同する場合も、【①取引全体での限度額2倍】は変わりません。

代理の依頼人に72万円請求するなら買主側は0円。買主に36万円請求するなら代理の依頼人は36万円が上限になります。

賃貸の場合

具体例を図解で確認していきます。家賃10万円の居住用建物の場合の金額は下記のようになります。

• 一つの取引の限度額は賃料1ヶ月分まで
  （複数業者が居ても賃料1ヶ月分まで）
• 居住用建物の場合、事前に承諾なければ0.5ヶ月を超えられない
  （事前＝媒介の依頼を受けるにあたって。請求時などは✕）
• 権利金がある場合は権利金を取引価格とみなし、速算式で計算可能
  （賃料1ヶ月分と算定額のどちらか高いほうが上限となる）

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は賃料1ヶ月分（10万円）
• 貸主、借主それぞれの上限は0.5ヶ月
  （事前の承諾あれば超えてもOK）

事前に承諾あれば一方から0.5ヶ月以上受け取れますが、その場合もう一方から受け取れる金額は減ります。

合わせて1ヶ月分は超えられません。

＼タップで拡大／

• 取引全体での限度額は賃料1ヶ月分（10万円）
• 貸主、借主それぞれの上限は0.5ヶ月
  （事前の承諾あれば超えてもOK）

媒介業者が増えても同じです。上限の1ヶ月分を分け合うことになります。

報酬額の計算 簡単でわかりやすい覚え方

売買・交換の場合と賃貸の場合に分けて報酬額の計算手順を確認していきます。

どちらも、手順を正確に理解するだけでかなりスッキリとするはず。

売買・交換の場合のポイントは【税→特例→計算→税】の手順で解くこと。
賃貸の場合のポイントは【居住用建物とそれ以外の区別をしっかりつける】こと。
どちらの場合も共通するポイントは、図をしつこいくらいにちゃんと書くことです。

STEP1
問題文と選択肢をすべて読む

通常の問題だと、問題文を読んだあとは一肢ごとに◯✕で解答していくのがセオリーですが、報酬額に関する問題は先に4肢とも目を通すのがおすすめです。

なぜなら、計算しなくても答えが変わる肢が紛れ込んでいることもあるから。

選択肢1、選択肢2とそれぞれ計算に時間を費やしたのに、選択肢3や選択肢4でサービス問題だったら、計算に費やした時間が無駄になります。

先に全体を読んで、どうしても計算が必要だとわかった段階で計算に入りましょう。

ゆり

問題を読み返す時間よりも、無駄な計算をする時間と労力の方がもったいない！

STEP2
関係図を書く

問題を解く際は必ず関係図を書きましょう。関係図を書くときは、それぞれの報酬額の上限もしつこいくらいに書き込み、ケアレスミス対策をします。

報酬額の問題は、上限額を超える超えないに引っ掛けてくるパターンが最も多いです。

＼タップで拡大／

この図に書いてある計算方法については、次のSTEP3で解説します。

ここでは、関係図に倍数と計算の答え、どちらも書き込むということを覚えておいてください。

関係図の書き込みはちょっと面倒ですがケアレスミス防止に一番効果的なので、絶対にサボらないでください。

計算しながら考えるというよりも、まずは計算して数字入りの関係図を完成させることに集中します。
その後、完成した図を見ながら問題文を再度確認すると頭が整理されてミスが減ります。

ゆり

報酬の問題は計算や見直しに時間がかかるので、なるべく後回しにして時間に余裕を作ってから挑みましょう。

報酬は時間をかけて丁寧に解けば確実に取れる問題ですが、時間をかけすぎて他が総崩れになっては本末転倒です。

計算問題以外の場合

計算しなくても、選択肢の文章中に答えが書いてあるタイプの問題も出題されます。下記のような選択肢があったらラッキーです。

例
A社は代理報酬のほかに、Bからの依頼の有無に関わらず、通常の広告の料金に相当する額についても、Bから受け取ることができる。

答え　✕　Bからの依頼がないなら広告料金相当額を受け取ることはできない。

計算問題と見せかけて、文章中に別のひっかけが隠れているパターンもあるので、問題文は注意して読みましょう。

例
建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買にかかる代金の額とみなして算出される16万5,000円が上限となる。

答え　✕　居住用建物の場合、権利金をベースに報酬計算することはできません。

上記のような選択肢の場合、数字があると計算問題だ！と流し読みして計算に入ってしまいそうですが、冒頭の「居住用である場合」の部分をきちんと読み取るだけで計算しなくても答えはでます。

STEP3
報酬額を計算する（売買・交換）

計算問題で間違えてしまったり時間がかかる原因は、手順を正しく覚えていないことが主な原因です。

報酬計算の手順
①税金調整→②特例確認→③計算→④課税

ゆり

計算自体は難しくないので、この4ステップを覚えるだけでマスターできますよ！

税は最初と最後でサンドイッチです。途中で税金足したり引いたりしません。

何事も、特例があるかないかは先に確認するもの。そのため計算より前にまず特例の確認です。

• 税金調整
  • 土地は非課税なのでそのまま
  • 建物は税抜価格にする
    例｜土地付き建物3,200万円
    　　（うち、土地1,000万円）の場合
    　　総額3,200万円−土地1,000万円＝建物2,200万円
    　　建物2,200万円÷消費税1.1＝2,000万円
    　　土地1,000万円＋建物2,000万円＝3,000万円
    　　計算に使う数字は【3,000万円】
• 低廉な空き家等の特例を確認
  • 税抜800万円以下の宅地・建物の売買・交換の媒介・代理であること
    ※賃貸は対象外
  • あらかじめ売主、買主に説明し合意すること
    上記の条件に当てはまる場合は、現地調査費用と報酬を合わせて30万円税別まで受け取ることができます
• 速算式で計算
  • 200万以下　価格×5％
    (低廉な空家等の特例適用の場合＋現調査費用　合計上限30万税別)
  • 200万超〜400万以下　価格×4％＋2万
    (低廉な空家等の特例適用の場合＋現調査費用　合計上限30万税別)
  • 400万超〜800万以下　価格×3％＋6万
    (低廉な空家等の特例適用の場合＋現調査費用　合計上限30万税別)
  • 800万超〜　価格×3％＋6万
• 課税する
  • 課税業者10％　算定額×1.1
  • 免税業者4％　算定額×1.04

大きい数字の計算について

何千万×何％の具体的な計算方法がわからなくて困ってる人は居ませんでしょうか？

ゆり

実は私はちょっと困りました…小中高まともにお勉強しなかったツケがこんなところで回ってきたようです。恥ずかしい…。

【×3％】や【×4％】は【×3/100】であり【×4/100】なので、0を2つ消すと簡単に計算できます。

1,000万円×3％＋6万円＝36万円
↓
【1,000万円×3％】は0を2つ消して【10×3＝30万円】
↓
30万円＋6万円＝36万円です。
↓
課税する際は、課税業者の10％なら一つ下の位に落とした数字が税額なので、36万円なら税額3万6千円。
↓
36万円＋3万6千円＝39万6千円です。

※免税業者の場合は4％なので36万円×1.04の式で計算しなければいけません…。
免税業者の問題は滅多に出題されず、過去問でも平成5年と平成2年にあったくらいみたいです。ですが万が一出題されたら対応できるようにしておきましょう。

STEP3
報酬額を計算する（賃貸）

賃貸の計算は売買・交換よりも単純です。居住用建物以外の場合は権利金ベースの計算ができるので、その点に気をつけて問題文や選択肢を読み込みましょう。

• 権利金の確認
  • 居住用建物以外（宅地や店舗の場合）は権利金があれば権利金を売買代金とみなして速算式で計算可能。賃料ベースの報酬と比べてどちらか高い方を選択できます。
• 計算をする
  • 賃料ベース
    例｜賃料10万円の場合
    賃料10万円×消費税1.1％＝11万円
  • 権利金ベース
    例｜権利金500万円の場合
    　　権利金500万円×3％＋6万円＝21万円
    　　課税業者　21万円×消費税1.1％＝23万1千円
    　　免税業者　21万円×消費税1.04％＝21万8,400円

賃貸の問題は計算が単純な分、計算以外の箇所で引っ掛けポイントを作ってくることが多いです。

計算問題への対策はもちろんですが、その他の部分をしっかり固めましょう。

【賃貸の問題 主な引っ掛けポイント】
居住用建物はあらかじめ承諾があれば0.5ヶ月分を超えることも可能
上限は合計1ヶ月以内
  
居住用建物以外（宅地や店舗等）は事前承諾不要
上限は合計1ヶ月以内

【今年出そうな法改正 長期空き家等の媒介特例】
長期の空家等（現に長期間使用されておらず、又は将来にわたり使用の見込みがない宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上
限を超えて報酬を受領できる（1ヶ月分の2.2倍が上限）。

まとめ
報酬額の計算は手順を覚えるだけでマスターできる！

多くの人が苦手とする報酬額の計算ですが、手順を確認してステップ形式で覚えるだけでかなり頭がスッキリします！

宅建業法20問は全問正解が目標。捨問はありません。

報酬額の計算に苦手意識を持っている人も、一度頑張って向き合い得意に変えましょう。

ゆり

直前期にちょっと復習するだけでも十分対応可能です！

注意して欲しいのは、試験本番で報酬額の計算に時間をかけすぎないこと。

試験時間を圧迫すると他の問題を解く精神的な余裕がなくなるので、最後にゆっくり挑むのがおすすめです。

本試験での時間配分や解く順番についてはこちらで詳しく解説しているます！

宅建試験おすすめ時間配分＆解く順番｜時間が余る！時短テク10選

■ 三大書面の違いがわからなくてごちゃごちゃ…
■ 35条書面、37条書面の問題をいつも間違える…
■ 35条書面、37条書面は暗記勝負って聞くけど本当？

宅建の試験範囲の中で絶対に落とせないのが「宅建業法」。その中でも「三大書面」に関する問題はパーフェクト必須です。

多くの人が苦手な三大書面ですが、実は「暗記」で対応するのが一番の近道です！

ゆり

私は5回の宅建受験経験がありますが、「過去問を解きまくっただけ」の年と「意識的に暗記に取り組んだ年」では手応えがまるで違いました！

この記事では、私が合格した年に実践した、35条書面を始めとする「三大書面の覚え方」を解説しています。

この記事でご紹介する覚え方を実践すると、「なんとなく解けていた問題」が「自信を持って解ける問題」に変わります。

本試験中に三大書面に関する問題にあたった瞬間「はい1点いただきー！」って嬉しくなるくらい完璧に解けるようになりますよ。

記事の終わりでは、記事内でご紹介した比較表や歌詞カードをダウンロードできます（全7枚セット：200円）。ぜひ最後まで読んで活用してください！

 賃貸仲介営業歴10年
 大手不動産会社で社内営業成績1位を3年継続
 営業研修社内講師
 学力皆無、地元でドベの高校卒
 宅建試験4度の不合格を経て5度目の受験で合格
 宅建試験1ヶ月前に第一子を出産
 3人兄弟（3y2y0y）のママ

資格
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士

詳しいプロフィールはこちら

 不動産仲介営業歴10年の元支店長
 現職賃貸管理会社勤務
 親が地主、オーナー会社共同経営

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34条・35条・37条 ｜三大書面の攻略法は【暗記】

35条37条書面など、三大書面の問題は精度の高い暗記が必要になります。なぜなら三大書面の範囲は個数問題が多いから…！

個数問題とは、下記のような問題です。

個数問題は「正しいものはいくつか」を問う形式なので、通常の択一問題のように消去法が使えません。

ゆり

つまり、すべての選択肢について正誤を判断できなければ、正解番号を選べない！

しん

知識が曖昧だと、たまたま当たる可能性はあっても、安定して解くことはできないってことですね。

逆に言えば、三大書面は必要な記載事項を正確に暗記していれば、それだけで解ける問題が多い分野でもあります。

「自分はまだまだ知識が曖昧だな…」って思う人は、この記事で解説する暗記の方法をまずは実践してみてね！

暗記の次は問題演習

暗記が一通り終わったら、「覚えたつもり」の知識が本当に使えるか、問題演習を通して確認しましょう。

三大書面は似たような問題が角度を変えて何度も出題されるため、自分はどの記載事項が弱いのかを把握しないまま過去問を回しても、効率が悪くなりがちです。

ゆり

過去問を回しているのに伸びない人ほど、「自分はどこが弱いのか」を把握できていないことが多いです。

そういう人は、苦手分析に一度力を入れてみましょう。

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34条・35条・37条
三大書面の違いを明確にしよう！

三大書面と言われる「34条書面」「35条書面」「37条書面」の学習にストレスを感じる場合、それぞれの役割を理解できていないことが多いです。

まずは3種類の違いを明確にイメージしましょう。

三大書面の違いはバッチリだから早く覚え方を教えて！っていう人はこちらから覚え方の章へ飛べます。

34条書面（媒介契約書）とは

不動産を売却する方法には、大きく分けて2つあります。

1つは、売主自身が買主を探して直接取引する方法（自ら売主、自ら売買）。素人さん同士が、個人間でやり取りするイメージです。

もう1つは、宅建業者に依頼して買主を探してもらう方法です。

個人間での売買は仲介手数料がかからない反面、買主探しや条件調整、契約書作成などをすべて自分で行う必要があります。

しん

面倒だし、よくわかんないし、何よりトラブルになりやすい。

そのため、実際には多くの人が宅建業者に依頼して売却を進めます。

このとき、売主と宅建業者の間で交わされるのが「媒介契約」です。そして、この媒介契約の内容を書面で明らかにしたものが、34条書面（媒介契約書）です。

34条書面は、物件の詳細を説明する書面ではなく、「この物件の売却をどのような条件で宅建業者に依頼するのか」という、募集・仲介業務に関する取り決めをまとめた書類です。

ゆり

34条書面は買主には関係のない、物件の仕入れや募集の段階で、売主と宅建業者の間で交わす書類です！

35条書面（重要事項説明書）とは

売主と宅建業者が34条書面（媒介契約書）を交わすと、いよいよ物件の募集がスタートします。

宅建業者は、売主から任された土地や建物について、広告を出したり、問い合わせ対応をしたりしながら、購入希望者を探します。

その結果、「この物件を買いたい」「詳しく知りたい」という購入希望者が見つかったら、次に行うのが重要事項説明です。

しん

このときに使われる書類が、35条書面（重要事項説明書）です。

35条書面は、「これから契約する土地や建物は、どんな内容の商品なのか」を、専門家である宅建士が分かりやすく説明するための書類です。説明は契約を結ぶ前に必ず行われます。

土地や建物は、見た目だけでは分からないことがたくさんありますよね。

例えば、法律上の制限、道路との関係、建て替えができるかどうか、将来トラブルになりやすいポイントなど、一般の人には判断が難しい情報も多いです。

ゆり

こうした目に見えないことの説明も事前に聞くことで、「こんなはずじゃなかった」「そんなの聞いてない！」をなくすための書類です。

購入希望者はこの説明を受けて、「内容を理解したうえで、本当に契約するかどうか」を最終判断することになります。

つまり35条書面は、安心して契約するための判断材料となる事前説明の書類です。

37条書面（契約書面）とは

34条書面で売主と宅建業者が媒介契約を結ぶと、物件の募集が始まります。

その後、購入希望者が見つかり、35条書面（重要事項説明書）によって、土地や建物の内容について事前説明が行われます。

購入希望者が説明内容を理解し、「この土地・建物を購入する」と最終的に決断したあと、実際に契約を結びます。

しん

このとき、契約内容を正式な書面として残すのが37条書面（契約書）です。

37条書面は、「この条件で契約しました」という事実を明確にするための確認書類です。

ゆり

あとから「言った・言わない」といったトラブルが起きないよう、契約内容を正確に記載し、当事者同士で共有する役割があるよ！

35条書面のように事前に説明するための書類ではなく、37条書面はすでに成立した契約内容を記録する書類である点が大きな特徴です。

三大書面の違いまとめ

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

時系列と役割をイメージしましょう。ここは「暗記」するよりも「理解」するのが大事なところ！

次の章から、「暗記」が力を発揮する記載事項の覚え方を解説していきます！

三大書面の記載事項の覚え方
棚田先生の【覚え歌】で楽々暗記！

三大書面に関する問題は、それぞれ大きく分けて2種類あります。

• 記載事項に関する問題
• 書面交付や概要に関する問題

この章ではまず、①記載事項に関する問題の対策を解説します。

私が推奨する三大書面、記載事項の覚え方は【覚え歌】を中心としたものです。私はこの覚え歌で34条35条37条書面の記載事項を全て完璧に暗記して試験に挑みました。

単純な暗記や、普段使わない知識だと何年もすると忘れますが、歌の歌詞ってすごく昔に覚えたものでも歌えたりしませんか？

例えば「ドラえもんの歌」「アンパンマンのマーチ」なんかは大人になってからでも歌える人が多いと思います。

ゆり

私は中高生の頃、大好きで毎日聴いてカラオケに行くと毎回歌っていたL’Arc～en～Cielの曲なら今でも歌詞を見ないで歌える自信があります！

宅建試験の暗記事項を歌に乗せて発信してくださっているのがYouTubeで【棚田行政書士の不動産大学】を運営している棚田先生です。

覚え歌とは語呂合わせにメロディがついたものだと思ってください！
そのため、棚田先生の覚え歌はあくまで記載事項を思い出すキッカケとして活用するだけです。別で本来の表などを照らし合わせて覚える必要があります。

覚え歌の活用方法

覚え歌を歌えるようになったら、スキマ時間に頭の中で何度も熱唱しましょう。

その際に、ただ歌を繰り返すだけではなく、元になる知識をいちいち思い出す作業を忘れないようにしてください。

私が実際に受験したときはこのような歌詞カードを作って何度も確認をしていました。

この記事でご紹介する覚え歌の活用法は、私が使っていた歌詞カードのように歌の歌詞と実際の記載事項を整理した表を使用する方法です。

覚え歌を早く知りたい人は
こちらのリンクから飛べます！

記載事項の覚え方｜目次

• 34条書面（媒介契約書）　
  記載事項の覚え方
• 35条書面（重要事項説明書）
  記載事項の覚え方
• 37条書面（契約書面）
  記載事項の覚え方

概要の暗記項目を早く知りたい人は
こちらのリンクからどうぞ！

概要の覚え方｜目次

• 34条書面（媒介契約書）　
  概要の覚え方
• 35条書面（重要事項説明書）
  概要の覚え方
• 37条書面（契約書面）
  概要の覚え方

ゆり

それでは、私が完璧に暗記することができた覚え方を詳しく解説していきます！
頭に相当深く刻むことができたのか、今でもしっかり覚えてます！

34条書面（媒介契約書）記載事項の覚え方

34条書面の暗記に活用するのは下記の動画です。ジングルベルの歌にのせて34条書面の記載事項を歌います。

解説動画で内容をしっかり理解してから、日常の暗記作業にはリピート用動画を繰り返し使うのがおすすめです！

ジングルベル歌詞

特定　価額　3つの区別

報酬　期間　解除に関する事項

契約違反　標準約款

指定流通　状況調査

引用元：棚田行政書士の不動産大学　動画より引用

ゆり

下記の比較表は、私の使っていた歌詞カードのように実際の記載事項を覚え歌の順番に並べ替え、歌詞の部分を赤文字にしたものです。歌いながら内容の確認ができるので活用してください！

34条書面の記載事項は三大書面のなかでは最も難易度が低いです！手始めにサクッと覚えてしまいましょう。

35条書面（重要事項説明書）
記載事項の覚え方

35条書面の暗記に活用するのは下記の動画です。キュティーハニーの歌にのせて35条書面の記載事項を歌います。

35条書面は、三大書面のなかでも一番記載事項が多く覚えるのが大変です。ポイントは、たくさんある記載事項をジャンルごとに分けて攻略していくこと！

ゆり

細分化してひとつずつ潰していく方が、ストレスなく覚えられますよ！

この4ジャンルに分けられることを意識して覚えましょう！

• 全てに記載する事項
• 37条書面と被る事項
• 区分所有建物の追加記載事項
• 賃貸の追加記載事項

動画視聴は、解説動画で内容をしっかり理解してから、日常の暗記作業にリピート用動画を繰り返し使うのがおすすめです！

解説動画は法改正前です。動画の概要欄に追加事項の説明があるので、合わせて確認してください。
リピート用動画は法改正対応済みです！

キューティ35歌詞

全てに記載する事項
（解説動画前編）

登記に法令、電気と未完
造宅、土砂、津波災害、ハザード

金銭、解除、損（損害賠償）、保（保全）50
（ここまで全部説明必要）

既存、石綿、耐震、建物だ
（建物のみ）

私道負担は　店子にしない
住宅性能は　建物売買

手付　保全　あっせん　担保責任　割賦　売買だ
（売買のみ）

引用元：棚田行政書士の不動産大学

キューティ35歌詞

区分所有建物&賃貸の追加記載事項
（解説動画後編）

敷地の権利と　共用専用
特定減免　積立金
管理費修繕　売買
（売買のみ）

専有制限　委託　賃貸も
（ここまでが区分所有建物）

（ここから賃貸の重説）
期間　更新　利用制限
管理委託先と　敷金精算
（ここまで宅地と建物両方）

設備、定期、高齢、取り壊しは　賃貸

引用元：棚田行政書士の不動産大学

ゆり

下記の比較表は、私の使っていた歌詞カードのように実際の記載事項を覚え歌の順番に並べ替え、歌詞の部分を赤文字にしたものです。歌いながら内容の確認ができるので活用してください！

35条書面と37条書面はよく混同されますよね。下記の表は、35条書面と37条書面の比較表としても使えます。

記載事項が被るのは△マークの付いている5ヶ所です。被りのある5項目は、37条書面の相対的記載事項となっています。（必ず記載ではなく、定めがあれば記載する事項のこと。）

◯＝必ず記載　△＝定めがあれば記載　✕＝記載不要
スマホの人は横向きにすると見やすいです。

ゆり

④未完成物件の内容など、覚え歌の歌詞にないけど暗記が必要な箇所は語呂合わせも併用していました！

宅地なのか、建物なのか、売買か賃貸かで必要になる記載事項が違って紛らわしいですが、そのあたりも順番に並べて補完してくれているのが覚え歌のすごいところです。

①〜⑨　全部で説明必要
⑩〜⑬　歌詞「既存、石綿、耐震、建物だ」建物の場合のみ説明
⑭　歌詞「私道負担は店子にしない」賃貸の入居者には説明しないという意味
⑮　歌詞「住宅性能は建物売買」建物売買の場合のみ説明
⑯〜⑲　歌詞「手付保全、あっせん、担保責任、割賦、売買だ」売買の場合のみ説明

35条書面の問題の出題傾向には、いくつかパターンがあります。

• 売買か、賃貸かの引っ掛けパターン
• 宅地か建物かの引っ掛けパターン

覚え歌の順番をベースに覚えると、①売買か賃貸かの紛らわしいところも整理して覚えることができますよ！②宅地か建物かは、冷静に常識的に考えるとわかることが多いです。

例えば、台所・浴室・便所等の設備の整備状況は宅地の売買で説明必要か？そんな事ないですよね、土地に設備はついてないので建物の話です。

問題を解く際はまず最初に、問題の対象になっているのは「売買か賃貸か」「宅地か建物か」を問題文から見つけ出し、目立つようにマークしましょう。思い込みで解くと間違えてしまう可能性が高いです。

ゆり

記載事項をただ覚えるだけではなく、どのパターンではどれが必要か？という視点でも解けるようにしましょう。

35条書面の覚え方｜おまけ 【実際の重説】を見る

宅建業者にお勤めの方は実務で使っている重要事項説明書を。お勤めでない方も今お住まいのお家の契約書の控えなどと一緒に契約した際の重要事項説明書があるはずです。

ゆり

自分の住んでいる建物で一度照らし合わせてみるとイメージが付きやすいですよ！

自分の重要事項説明書が見当たらない人はこちらから雛形を確認できます。
売買・交換用　区分所有建物　賃貸

実際の重要事項説明書には上記の記載事項が全て記載されています。
ただ、その他にも色々と情報が盛り込まれているので、あくまでイメージをつかむくらいにとどめて、暗記用のツールとしては使わないでください。

37条書面（契約書面）記載事項の覚え方

37条書面の暗記に活用するのは下記の動画です。宇宙戦艦ヤマトの歌にのせて37条書面の記載事項を歌います。

37条書面も、下記の3つのジャンルに細分化して覚えましょう！

• 絶対的記載事項
• 相対的記載事項
• 35条書面と被る事項

解説動画で内容をしっかり理解してから、日常の暗記作業にはリピート用動画を繰り返し使うのがおすすめです！

宇宙戦艦ヤマト歌詞
絶対的記載事項

代金　支払い　既存建物
引渡　移転　登記

引用元：棚田行政書士の不動産大学

宇宙戦艦ヤマト
相対的記載事項

天災その他不可抗力と　租税公課　定めがあれば

引用元：棚田行政書士の不動産大学

宇宙戦艦ヤマト
相対的記載事項（35条書面と被っている項目）

契約解除　金銭の授受と　損害賠償　ローンのあっせん
一定の担保責任履行　３５条と同じ

宅建業者が交付

引用元：棚田行政書士の不動産大学

ゆり

下記の比較表は、私の使用していた歌詞カードのように実際の記載事項を覚え歌の順番に並べ替え、歌詞の部分を赤文字にしたものです。歌いながら、内容の確認ができるので活用してください！

35条書面と37条書面はよく混同されますよね。下記の表は、35条書面と37条書面の比較表としても使えます。

35条書面と37条書面で記載事項が被るのは⑦〜⑪の5ヶ所です。この5項目は、35条書面では必ず記載する事項となっています。

◯＝必ず記載　△＝定めがあれば記載　✕＝記載不要
スマホの人は横向きにすると見やすいです。

37条書面の記載事項で紛らわしく、よくひっかけ問題でも狙われるのが下記の3つの違いです。

• 必ず記載する「絶対的記載事項」
• 定めがあれば記載する「相対的記載事項」
• 35条書面との混同

この紛らわしい違いに関しても、順番に並べて補完してくれているのが覚え歌のすごいところ。

①〜④　絶対的記載事項
⑤〜⑥　相対的記載事項（37条書面だけ）
⑦〜⑪　相対的記載事項（35条書面と被りあり）

この他にも、賃貸の場合は記載しない事項が②④⑥⑩⑪の5つです。これに関しては覚え歌だとバラバラに配置されているのでわかりにくいですが、常識で考えるとわかる内容なので大丈夫です！

例えば、④移転登記申請時期は賃貸の入居者には関係ない話しです。⑥も賃貸の入居者は固定資産税など土地建物にかかる税金を払うことはないので関係ありません。

こんな調子で、1つ1つ理解すると賃貸で説明不要な理由はすぐに飲み込めるので、ここは暗記ではなく理解で覚えましょう！

ゆり

全て覚え歌に頼るのは危険ですよ！内容を理解した上で、覚え歌を使って知識を整理・暗記しましょう！

35条・37条書面の注意点
推理して解かない

35条書面と37条書面の記載事項に関する問題で、わからない問題にあたった際に注意しなければいけない考え方があります。それは「必要かどうか推理して解くこと」です。

例えば、下記のような選択肢

宅地建物取引業者は、媒介により区分所有建物の賃貸借契約を成立させた場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約においてペットの飼育が禁止されているときは、その旨を重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。

正解は✕　専有部分の利用制限は35条書面では記載する必要がありますが、37条書面の記載事項ではありません。

暗記ができていなくて判断がつかなかったときに、どうにかして考えて解こうとしてしまいます。そうすると「ペットを飼えるかどうかは大事なことだからどっちかというと書いておいた方がいいかな？」となってしまいます。

ゆり

つまり、大体なんでも記載しておいたほうがいいことに見えてしまうのです…。

実際に、記載する必要がなくても実務上の35条書面や37条書面には念のため色んなことが盛り込まれています。

そのため「自分が契約した時の契約書には書いてたな」「いつも実務で扱っている書類には書いてたな」という判断も危険です。

ちなみに、先程のような35条書面と37条書面両方の記載事項に関する問題は、【覚え歌】がおすすめ！でご紹介した表の「どちらにも記載する5項目」を覚えていると簡単に解けますよ！

三大書面攻略には仕上げの問題演習こそ重要

三大書面（34条・35条・37条）の記載事項を暗記したら、知識の定着を確認しましょう！

ゆり

知識が本当に定着しているかを確認するには、やっぱり問題演習が必須！

問題を解くことで、本試験に近い形で知識を使えて、出題傾向も体感できます。

ただし、注意点があります！過去問を何周もしていると、無意識のうちに「問題文と答え」をセットで丸暗記してしまいがち。

しん

「この問題の正解は3番」と覚えてしまうと、少し角度を変えて問われただけで手も足も出なくなります。

繰り返しといているうちに、問題文を覚えてしまって、考える前に正解を思い出しちゃう。何回も落ちる人にありがちなパターン…。

合格に必要なのは「なぜ間違えたのか」という分析です！

• 今回のミスは記載事項のどれが不十分だったのか？
• 似たようなひっかけパターンにはどんなものがあるのか？

これらを分析し、その知識を使う別の問題も解く必要があります。

ゆり

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とはいえ、家事や育児、仕事に追われる中で、自分の学習傾向を分析する時間を確保するのはめちゃくちゃ大変ですよね。

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三大書面の概要の覚え方
実務をイメージして覚えると楽！

三大書面に関する問題は、それぞれ大きく分けて2種類あるとご説明しました。

• 記載事項に関する問題
• 書面交付や概要に関する問題

前章では①記載事項の暗記法について解説しましたね。
この章では記載事項以外の書面の概要や説明・交付方法についての対策を解説します。

概要に関する暗記項目や書類交付に関する内容は、実務でどう行われているかをイメージするとただ暗記するよりも楽に頭に入ってきます。

特に35条書面と37条書面は「誰が、誰に、いつ、どこで、なにを、どのように」と5W1Hに当てはめると漏れなく覚えられます。

また、35条書面と37条書面は似た部分があるので、それぞれ対比しながら覚えるとコスパがいいです！

34条書面（媒介契約書）概要の覚え方

34条書面は記載事項よりも概要に関する問題のほうが多く出題されるイメージです。または、1つの問題のなかで記載事項に関する選択肢と、概要に関する選択肢が両方出題されたりします。

ゆり

34条書面は、下記の表を白紙に書けるくらいまで覚えると安心です！

白紙に書き出すなんてハードル高く感じるかもしれませんが、意外と文字数は少ないので一回やってみるとそんなに手間じゃないことがわかると思います！

一番効果のある究極のアウトプット法なので、ぜひ試してみてください！

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

⑤〜⑥の紛らわしい
ポイントを対比

⑤業務処理状況の報告義務は休業日を含む
（日常的な作業なんだから、スケジュール立てて報告するのも仕事のうちでしょ。）
  
⑥レインズへの登録義務は初日と休業日を除く
（最初の1回だけだから、大型連休直前とかだと5日以内が厳しい場合もあるよね。）

ゆり

実務上どうなるかな？の視点で想像するとしっくり来るので簡単に覚えられます！

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介、それぞれのイメージはこんな感じ

＼タップで拡大できます／

ゆり

「やる気」と表現するのはちょっと語弊があるかもですが、イメージはこんな感じです！感覚的に捉えるための参考にしてください。

宅建業者は、媒介の依頼を受けるだけではお金になりません。買主が見つかり、成約して初めて報酬をもらえます。

そのため、成約できる可能性が高い（競合が少ない）案件にこそ力を入れる方が効率が良い！

しん

専属専任媒介は成約できる可能性が高い！だから優先的に頑張ります！

専属専任媒介の場合、業者がサボるといつまでも売れません。そのため、売主への報告義務やレインズの登録義務は厳しめです。

一般媒介でしか任せて貰えない場合、他社と争うだけでなく、大家さんが自分で買主を見つけて来る可能性があります。

つまり、頑張っても無駄骨の可能性がある…。業者としては、優先度が低くなりがちです。

内容が理解できたあとは、覚える数字は少ないので語呂合わせで頑張りましょう！

３　３　２　１　１　５
さん さん に いち いち ごー！

ちなみに、35条37条書面との対比として、34条書面（媒介契約書）では宅建士の出番は1度もありません。依頼人と宅建業者との間の話しだからです。
34条書面の作成交付は業者の義務、交付は宅建士以外の従業員でOKです。宅建士の記名も不要です。

35条書面（重要事項説明書）概要の覚え方

35条書面の問題は、記載事項のほかに説明方法や説明する場所、相手方等に関する重要事項説明書の概要問題もよく出題されます。

説明方法に関する問題は、5W1Hで状況を整理するとわかりやすくなります。37条書面と同じ内容の箇所もあるので、合わせて覚えるとコスパが良いです。

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

説明方法に関する問題で、よく引っ掛けられるのが下記の2パターンです。

• 相手方が宅建業者の場合
• 自ら貸主の場合

①のように買主、借主が宅建業者の場合は重要事項説明の必要はなく、35条書面は交付するだけでOKです。
※例外：売買の対象が不動産信託受益権の場合は相手が業者でも説明必要。

②の自ら貸主の場合はそもそも取引にあたらないため、宅建業法が適応されません。

ゆり

説明方法に関する問題が出たら、まず最初に相手方が宅建業者か一般人か、自ら貸主ではないか？を確認して問題文にマークしましょう。

37条書面（契約書面）概要の覚え方

37条書面に関しては、概要よりも記載事項に関する問題のほうが例年多いです。しかし念のため概要についてもしっかりおさえておきましょう。

35条書面と対比して覚えるとわかりやすいので、こちらも5W1Hに当てはめるのがおすすめです！

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

37条書面の概要に関する問題は、35条書面との混同を狙ってくる引っ掛け問題が多いです。

• 説明しなければいけない
• 宅建士が交付しなければならない　などなど…

ゆり

暗記事項を覚えることも重要ですが、なかなか巧みな文章で引っ掛けてくるので、問題文を注意して読み込むようにしましょう。
見直しもしっかり行いたいところです。

三大書面の比較表
紛らわしいところはしつこく復習

ここまで、三大書面それぞれについて解説してきましたが、やはり学習を進めていくうちに細かい部分が混同したり紛らわしくて知識がふわふわします。

これまでの内容と重複しますが、紛らわしい部分を抜き出して比較表を作成しました。必要だと思う人は重ねて確認してください。

スマホの人は横向きにすると見やすいです！

三大書面に関する法改正

ゆり

法改正ポイントは狙われやすいので注意しましょう！

まとめ ｜34条・35条・37条 三大書面は暗記が勝負！

宅建業法全20問のなかで、三大書面に関わる問題は例年5〜8問も出題されます。

勉強の基本は「理解→整理→暗記」です。今回ご紹介した覚え歌で「整理→暗記」の部分を完璧にマスターできます。

ゆり

私は合格から3年経っても、覚え歌は今でもバッチリ歌えます！歌の力ってすごい！

語呂合わせよりも覚えやすく忘れにくいので、ぜひ活用してください！

覚え歌は、歌詞を覚えるだけでは意味がありません。歌の歌詞はあくまでも、実際の記載事項を思い出すためのトリガーです。

覚え歌で暗記した知識を実践で使うには、問題演習と効率的な苦手分析が必須！

三大書面が苦手な人ほど、
「何を復習すべきか」を間違えています。

• 個数問題に強くなりたい
• 闇雲に過去問を回したくない
• 今年こそ合格したい

そんな人は、AIが弱点を見える化してくれるスタディングを一度チェックしてみてください。

スタディングなら、問題を解くだけで苦手分析ができちゃうのでめっちゃおすすめです！

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この記事でご紹介した表を使うと、歌の歌詞と記載事項を同時に確認できるので暗記がはかどります。ぜひ活用してください！

比較表・歌詞カードの配布 ！活用して暗記しよう！

この記事で掲載している表を、ダウンロードできるようにしました。

ブログ記事のまま見ていただいても良いですし、ダウンロードすると自分で印刷できるので書き込みをしたり穴埋めにして使えたりします。

ここから先は有料コンテンツです。下記のボタンから購入してダウンロードしてください！

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Fatal error: Uncaught Error: Call to undefined function wp_parse_auth_cookie() in /home/c6971911/public_html/yurilog1.com/wp-includes/user.php:3672 Stack trace: #0 /home/c6971911/public_html/yurilog1.com/wp-content/plugins/microsoft-clarity/clarity-server-analytics.php(58): wp_get_session_token() #1 /home/c6971911/public_html/yurilog1.com/wp-content/plugins/microsoft-clarity/clarity-server-analytics.php(35): clarity_construct_collect_event() #2 /home/c6971911/public_html/yurilog1.com/wp-includes/class-wp-hook.php(341): clarity_collect_event() #3 /home/c6971911/public_html/yurilog1.com/wp-includes/class-wp-hook.php(365): WP_Hook->apply_filters() #4 /home/c6971911/public_html/yurilog1.com/wp-includes/plugin.php(522): WP_Hook->do_action() #5 /home/c6971911/public_html/yurilog1.com/wp-includes/load.php(1308): do_action() #6 [internal function]: shutdown_action_hook() #7 {main} thrown in /home/c6971911/public_html/yurilog1.com/wp-includes/user.php on line 3672